2月楼市开始逐步修复。
春节后，绍兴、南宁、菏泽、赣州、佛山、湖州南浔等城市或区域降低购房首付比例、提供人才购房补贴、放宽落户限制；103个重点城市平均放款周期为38天，较上月缩短12天，包括北京、深圳在内，近4成城市放款周期不足一个月。信贷环境的宽松比需求端的支持政策更有助于提振市场信心。
另一方面，并购贷进一步强化落实。截至2月末，房企发行并购债融资38.2亿元，银行提供并购贷款融资额度480亿元，发行并购债50亿元，计划发行100亿元。
但由于春节假期叠加供应不足，全国楼市除了一线城市活跃度缓慢恢复、局部热点城市强势回暖外，仍处于预期低迷状态。
2022年2月十大城市新建住宅价格指数变化情况
来源：中指研究院
全国范围来看，据中指研究院统计，今年1月50城商品住宅成交面积2195万平方米，同比下降40.5%，环比下降29.6%，市场情绪整体偏低；2月代表城市商品住宅成交面积降幅仍在4成左右，但在政策环境逐渐改善下，一线城市楼市场活跃度缓慢恢复，一线及热点二线城市市场恢复节奏相对较快。
从区域来看，2月份珠三角受广州、东莞房价上涨带动，新建住宅价格环比涨幅居各主要城市群首位；长三角新房市场整体表现较好，常州、泰州、上海等新建住宅价格环比涨幅均居百城前列。
100个城市中，新建住宅价格环比上涨的城市个数为30个，上涨城市数量较上月减少14个，其中广州和常州环比分别上涨0.62%、0.44%；泰州、上海等10个城市涨幅在0.1%-0.3%之间，同比上涨的城市为78个。其中，西安、徐州、常州以及无锡同比涨幅均在5.0%-10.0%之间；金华、成都等53个城市涨幅均在1.0%-5.0%之间。
而环比下跌的城市个数为52个，较上月增加6个，同比下跌的城市22个。其中廊坊同比下跌3.17%；湛江、张家口等6个城市同比跌幅均在1.0%-3.0%之间。
二手房成交量日均水平增长40%
二手房市场则有了“金三银四”的迹象。
贝壳研究院数据显示，50城二手房成交量环比增长约4%，特别是2月7日至月底，50城二手房日均成交较1月日均水平增长约40%，超过去年12月日均水平约10%。剔除春节假期及自然天数减少等原因，2月二手房市场修复力度明显。
贝壳50城周度二手房成交走势
分城市来看，50城中超4成城市2月成交量环比增长，典型的如西安、天津、郑州等1月受疫情影响较大的城市。西安2月成交量超过1月的9倍，天津、郑州成交量环比增长超过60%。
2月二手房价格环比止跌转稳，二手住宅环比上涨0.14%，同比上涨2.72%。
中指研究院监测的百城中，2月份54个城市二手房价格环比上涨，较上月增加20个。其中淮安、广州等8个城市环比涨幅超过0.5%，淮安最高，为0.81%；昆山、苏州等34个城市涨幅在0.1%-0.5%之间；无锡、长春等12个城市涨幅在0.1%以内。
二手住宅价格同比上涨的城市为61个，价格环比下跌的城市为45个，较上月减少20个。贝壳研究院数据显示，2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续环比下跌的走势，下跌城市个数减少至22个。
一线城市中北京、上海、广州保持小幅上涨，涨幅在1%以内；深圳结束去年8月以来连续6个月的环比下跌，转为小幅上涨。二三线城市中宁波、杭州、绍兴等城市本月环比止跌转涨；天津、徐州、常州等环比跌幅缩小。
1-2月房企拿地金额与面积TOP10 来源：中指研究院
1-2月房企新增货值TOP10 来源：中指研究院
一大批非典型房企，如北京兴创投资、城建发展、大家房产、容翔房产、南通沿海集团、宁波奉化投资集团等跻身TOP20。
而从拿地面积排名来看，陕建地产、大冶新铜都城发投资、漳州九龙江古雷投资、山西建投等带有明显地方特色的企业靠前。
过往“拿地大户”的投资额腰斩，也折射出市场深度调整下的行业困顿。从榜单看，即便保持了原有排名的房企，如绿城、中海、滨江、金地、碧桂园等，这些“拿地大户”的实际拿地金额都只有去年同期的一半甚至更低。
从数据上看，百强房企拿地规模同比下降62.7%，与300城累计出让金同比下降程度几乎一致。值得注意的是，1-2月累计权益拿地金额超100亿元的仅有2家企业，分别为绿城中国和华润置地，与去年同期8家企业相比，整体投资力度下降非常大。
来源：中指研究院
从累计新增货值来看，绿城中国、北京兴创投资和华润置地分别以392亿元、254亿元和222亿元占据榜单前三位。TOP10企业1-2月新增货值总额1757亿元，TOP100企业门槛为100亿元。
这一数据显著低于2021年同期：第一名浦发集团657亿元，融创中国和保利发展紧随其后，累计新增货值规模分别为571亿元和564亿元。TOP10企业新增货值总额4073亿元，TOP100企业门槛为244亿元。
2022年1-2月TOP100各阵营销售额门槛值情况
来源：中指研究院
2022年1-2月，TOP100门槛值为20.9亿元，同比下降54.1%。其中，TOP10房企门槛值为200.4亿元，较上年下降50.3%；TOP30房企门槛值为100.5亿元，下降40.4%；TOP50房企门槛62.6亿元，同比下降43.4%。
近18个月房企债券融资规模
数据来源：贝壳研究院、Wind
与2021年月均融资规模749亿元相比，债券融资规模已经连续两个月低于500亿元，令房企的修复之路难上加难。
尽管2月份房企偿债压力有所减缓，到期债务规模约395亿元，较上月大幅减少62.4%，到期债务净额20亿元，但即将到来的3月、4月到期债务规模超过千亿元。
克而瑞数据显示，从债务到期情况来看，3、4、6月份到期量均超过600亿元，特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。对于全行业而言，连续两月债券融资规模均低于500亿元，连续巨额债务到期无疑是对资金流动性的极大威胁。
2022年3-12月100家行业典型房企债券到期情况（亿元）数据来源：克而瑞
33笔融资中，2月境内债券融资329亿元，环比减少3.2%，同比增加19.2%，其中并购债15.3亿元。境外融资仅发生3笔，折合人民币约46亿元，环比减少67.6%，同比减少77.5%。据贝壳研究院分析，境内债市相对稳定，融资规模超过去年同期，对整体房企融资规模负影响较大的主要是境外融资。
备注：规模单位为亿元，海外债按当月最后一天汇率换算为人民币，利率单位为%
典型企业2月债券发行统计 数据来源：中指数据CREIS
从典型房企债券发行来看，万科2月份融资额度最高，合计人民币达50亿元，平均融资利率2.99%，仅次高于苏高新的短期融资券。信用债利率最高的为金科，达到8%；海外债仅有一笔龙光发行的股本挂钩证券，利率为6.95%。
融资利率基本保持平稳，但极端分化。2月境内债券融资平均票面利率为3.55%，环比微增4个基点。其中境外债券融资平均票面利率8.03%，较上月下降60个基点；境内融资债券发行期限下降，境内债券融资发行平均期限为3.5年，较上月减少约0.4年，相对稳定，3年内境内债占比50%。而境外债利率从2.90%到14.25%不等。
此外，2月份包括碧桂园、宝龙、雅居乐、融信、中骏等在内的多家主流房企均频繁回购美元债，投资者风险偏好明显下降。
记者手记：今年会有“金三银四”吗？
在融资环境并未彻底改善的一季度，销售回款对于房企资金链的重要性不言而喻，因此接下来的“金三银四”成了重中之重。
但2月份重点城市整体推盘量大幅回落，不打烊的新盘们并未等到“返乡置业”赴约，假期各地房地产市场活跃度普遍不足；节后部分城市新房市场逐步企稳，但总体成交规模仍处于较低水平。二手住宅方面，受春节假期及疫情等因素影响，市场整体成交热度仍相对冷淡。从全国范围来看，二手房降价房源占比仍超8成，所折射出的是当前市场仍处于调整状态，市场信心缓慢修复。
尽管管理层多次强调加强预期引导，支持合理需求释放，随后多地下调房贷首付比例，未来更多城市跟进，销售能否真正回暖？还看“金三银四”。
