冬天已经来了,春天还会远吗?

这样浪漫主义的表达,显然和如今房企们的挣扎的境遇格格不入。

在当下房企普遍挣扎的环境下,每个人的关注点会有些差别。

很多人感慨房企的三十年河东三十年河西;感慨房企大佬身陷囹圄,被迫变卖资产还债。

而我看到的是:未来的房屋质量,越来越不乐观。

收房即烂房,是真的,这不是梦。


01

房企今年,会比去年更难。

原因有三。

第一,房企借不上钱了

自从银行设立两道红线,任何已经发放的涉房贷款,资金流向都被严查;任何涉房贷款的申请;都被严格审核。

正常的银行信贷部门,都开始对房地产商敬而远之、退避三舍。

银行层面的融资渠道被堵,房企另外一个主要的融资渠道——债券,也完蛋了。

去年前三季度,房企新发行债券金额同比增长率分别为-23.6%、8.3%和-40.6%,发行的债券量明显减少。

今年,资本市场对房产行业的信心恐怕很难提振,购买房企债券的意愿只会持续下降。

第二,房企没钱赚了

以往因为利润率不高,房企开发出高周转、高杠杆的玩法。

但资金来源渠道被限之后,大家虽然都预想到了自己再也不能吃着火锅唱着歌,但已经形成的路径依赖,让脱离了老玩法的房企压根不知道如何转型。

而现实的残酷在于,现在的大、中城市,限地价、限房价的地块不少,赚的钱抵不上成本、卖房如做公益,普通房企哪顶得住?

所以你看现在大城市的土拍,流拍率高不说,愿意拿地的还都是国企央企。

比如深圳去年9月份的第二次集中土拍,20块地,国企和央企拿了16块。

至于那些小城市的楼盘,遇到现在的行情,别说卖了,有没有人看房都成问题。

因此,今明两年,除了部分国企和央企,其余大部分房企,都是大城市没房卖,小城市房子卖不出。

就这还谈赚钱?画大饼也不敢这么画。

第三,房企要大量还债了

新债难借,但旧债还得还。

尤其是过去房企一直倚靠的低利率美元债,去年有一部分到了还款期,就已经让不少知名开发商要死要活了,

而到了今年,还将会有更多房企的美元债到期。

  

过去,房企还能左右倒右手,借新债还旧债;

现在,借不了钱,又没有明显的盈利点,房企集体债务违约的问题,会在明年集中爆发。

每一次危机,总会伴随着代价逐渐向弱势群体转移。

这一次,为了快速还债、为了快速回款,房企只能把代价转移到房子,最后转嫁到消费者头上。

“加速建设周期、削减建设支出”之后,哎,原本就已经让人怨声载道的房屋质量问题,恐怕会进一步恶化。


02

房企不好过,那交房即维权的时代,也就不远了!

如果你在这两年已经买了房,我先给你打个预防针,结合一下过往的经验,看看接下来房企会暴的雷大概率会有哪些:

1. 房屋建造远低于交付标准

削减建设支出,首先要砍得就是交付标准。

原来说好的XX牌子的橱柜,没有了;

原来说好的电视背景墙,也没有了

原本说的每平米上千的装修水平,实际上也就几百块一平。

当初卖房的时候销售讲得交付标准有多花哨,现在就有多寒酸。

如果只是这种”缺胳膊少腿”的缺陷,那勉强凑合起码还能住,

但有些房子的建造,不是货不对板,而是压根就不适合住人。

比如最近广州荔湾的逸合中心,简直就是房屋质量缺陷的集大成者

房屋漏水、入户门变形、地板翘起,瓷砖脱落、玻璃爆裂,应有尽有......

据说业主去收房的时候,查出了40多处问题,直到现在还有20多处没解决.....




要我说,这哪是收房,这是在锻炼业主的心脏承受能力。 另一个大城市深圳也不例外,福田的天健天骄,就算是坐拥豪宅地段,依然是水泥板缺角、渗水漏水。



天健天骄这个盘,均价达到10万/㎡。

深圳均价10万/㎡以上的“豪宅”都搞成这样,其他的楼盘?你细品......

2.项目配套减配

配套减配,未来也会越来越普遍。

其中最致命的是——学校。

如果是特意为了学位买入的那些项目,万一学校不到位,业主真是都不知道找谁说理。

深圳前两个月维权闹得最大的龙华金茂府,业主维权的其中一项就包括学校。

开发商当初宣传项目的时候,就把华东师范大学附属龙华学校当做了卖点,而且承诺今年秋季,入伙即入学。

但是,业主等到了时间,学校却不见了踪影,直到现在,开发商还不能确定学校具体什么时候能够交付......

学校减配如果是坏心情,小区配套减配那就是辣眼睛。

看看下面这张图,是深圳龙华区安居房小区丰盛懿园沙盘和实拍的对比。

 

说好的小树+青草、郁郁葱葱的空中花园,变成了发黄的普通草坪,不仅绿化面积打折扣、还有各种冷却塔、排风机占用空中花园的空间。

项目的卖家秀与买家秀的区别,已经不是一般的大。

3.延期交房

去年疫情之后,就有大量项目因为开工问题延期交房,好不容易开工了,房企又开始遭遇打压,资金问题暴露......

比如成都大美誉业,就连续放了业主三次鸽子。

第一次是去年7月,因为疫情原因影响了工程进度,给业主们发了公告,把交房时间延长到2021年4月30日。

到了去年4月,继续放鸽子!开发商声称“因省市政府环保要求导致多次停工进而影响交房,把交房日期继续向后延长到8月30日。

到了8月,开发商再次以环保整治、高温限电导致原材料生产延迟为理由,延迟交房到10月



成都大美誉业三次延期交房的告知函

直到现在,房子还没有交付。

某种程度上,前面说到的房屋质量出现问题、减配都还算是小事,毕竟房子是建好的,交了钱最后起码有成品。

而像这样延期交房的项目,烂尾都是分分钟的事,成品真的不敢奢望......

只能说,在现实的打击下,越来越多的房企会成为鸽子王,越来越多的项目,难逃延期交房的命运。


03

买了房但还没交房人可以开始祈祷了,而没买房的呢?

在这里给三个方法,帮助你接下来买房起码规避掉一部分风险。

第一,挑房企。

房企在出清,有些房企奄奄一息,而有些房企还生龙活虎。

事实上,在房企这个竞赛圈内,已经分成了三六九等,

首先一个区分的标准是三道红线。

 
从上面这张图中,可以比较清晰地分辨出哪家高枕无忧、哪家已经后院着火。

三道红线都没有触碰的房企(绿色界面),资金情况相对安全可以选。

后面那些至少有一道红线不过关的房企,不要选,尤其是橙色和红色界面的房企,一定要远远避开!

除此之外,还要着重看净负债率和现金短债比的实时数据,因为这将会影响房企短期的资金情况,对房企的短期安全会有很大的影响。

总体而言,大部分的国企和央企会比较稳,遇到资金问题支撑力也比较强,在能选择的情况下,优先选择绿色部分的央企和国企。

当然,这个数据会有变动,通常半年就会更新一次数据,大家要及时关注、及时排雷。

第二,买现房或者有实体样板间的楼盘

买期房,看房看得毕竟不是成品,就算你做足了准备,有些雷还是难以规避。

有条件的情况下,更推荐买现房。

如果只能买期房,那就优先选有实体样板间的楼盘,有实体看,起码你可以看到楼盘一些潜在的问题,未来交房的时候也能有一个预期。

而且在一些交付标准的细节上,也可以拍照留存,万一未来要维权对簿公堂,也能留下证据。

第三,在房屋买卖合同上做防范

如果暴雷无法避免,就只能提前止损。

购房者唯一能自主保护自身权益的救命稻草,只有房屋买卖合同。

把销售卖房时天花乱坠的承诺,写入合同;

把房屋质量、减配、延期交房等潜在问题的解决方案,写入合同;

把具体的赔偿方式,写入合同。

不要怕麻烦,能有多细节,就要有多细节,毕竟,房子是自己的,维权的主动权要牢牢抓在自己的手上。

04

房企们,早就已经过了争当优等生的年代。

与之相反,过去几年,房企的竞争机制变成了竞劣——谁更高杠杆、更高负债,谁就能更快实现资金回流、实现再循环。

经过过去两年疫情和政策的打击,竞劣结束,比烂开始。

在房企比烂时代:

诸多房企中,谁不整活、谁能正常发挥,谁就赢了!

诸多购房者中,谁能买到不那么烂的房企和房子,谁就赢了!