图中为迈克尔•祖伯(Michael Zuber)与奥利维亚(Olivia)还有他们的女儿。
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本文非广告，投资需谨慎
在迈克尔•祖伯(Michael Zuber)的投资生涯中，曾经历过投资失败，当日投资损失金额高达数千美元，自此，他决定要去尝试投资房地产。
2002年，他和他的妻子奥利维亚(Olivia)在加州弗雷斯诺市(Fresno)投资购买了他们的第一套用于出租的房产。
在过去的20年中，他们建立起了一套完善并有效的房地产投资体系。自从大学毕业后，迈克尔•祖伯(Michael Zuber)和奥利维亚(Olivia)对他们所做的一切决定从未感到后悔。
现年49岁的迈克尔•祖伯(Michael Zuber)在接受采访的时候表示：“我们都完成了学业，找到了很好的工作，并且，曾经我们存款都稳定在40万。所以，那时我们就想，应该多存一点钱，然后投资在股市中。”
迈克尔•祖伯(Michael Zuber)从20多岁开始就投身短线股票交易之中，他表示这种投资在早些年间非常可观，他将7000美元变成了20万美元。
可以，当2000年互联网泡沫时期的到来时，他的投资损失了近80%。
“那是一个令人大开眼界又大失所望的时期，”他回忆道。“开始的时候，你觉得，你有能力可以照顾好家人，会拥有美好的未来，然后又被打击后知道自己其实并没有聪明到可以掌控一切。”
互联网泡沫经济后，迈克尔(Michael)决定探索其他的投资路径，他开始去书店寻找投资相关的书籍，被作家罗伯特·清崎(Robert Kiyosaki)所写的《穷爸爸富爸爸》所吸引。“这本书当时在书架上特别显眼，因为它的包装是紫色的，”迈克尔(Michael)表示他本人已将这本书读了数十遍有余。
图中为作家罗伯特·清崎(Robert Kiyosaki)所写的《穷爸爸富爸爸》。
清崎(Kiyosaki)在书中阐明了一个概念，那就是“用钱来赚钱”。“我从没有真正的思考过如何来用钱生钱，以及富人是如何通过现有资产变得更加富有。”正因为这样，迈克尔(Michael)和妻子奥利维亚(Olivia)开始决定投资房地产。
最开始投资房地产，他们只是希望可以将财务重回正轨，重新储备积蓄。他们的目标很简单：量入为出，攒够钱去购买可以用来出租的房子，然后开始赚取被动收入。
事实证明，这项投资打通了一条通往财务自由的道路。
如今，这对住在湾区的夫妇在加州弗雷斯诺(Fresno)已拥有上百套房屋用于出租，每月仅房屋租金收入就超过10万美元。有专业理财人士为他们的房地产投资做了归纳和总结。
首先，他们的成功并非一蹴而就：
祖伯(Zuber)一家在过去的20年中，从未间断地在投资房地产。
迈克尔(Michael)表示，在最初的十年中，他从未想过可以通过房地产投资实现财务自由。直到连续投资十年以后，他才意识到，他们所投资的房地产所带来的收益要远超出他们的日常工作收入，甚至可以作为他们可以提前退休的保障。
事实证明也确实如此。
在2015年的时候，奥利维亚(Olivia)辞去了她朝九晚五的工作。2018年，迈克尔(Michael)也辞掉了他的软件工作。
“我真的很幸运，对于我来说每天都是周末，”迈克尔(Michael)说道，他现在每天都在通过自己在YouTube上的One Rental AT A Time频道分享自己是如何做到财务自由的，当然还包括出版书籍以及分享课程。
图中为迈克尔(Michael)和妻子奥利维亚(Olivia)。
祖伯(Zuber)一家人是如何一步步建立起房地产投资体系的，是怎样使这个体系能带来被动的每月六位数的收入呢？
祖伯(Zuber)夫妇从决定要投资第一套出租房时，就开始减少外出就餐、娱乐和度假等开支，就这样，他们攒出了第一套房子的钱。
“我们意识到，如果不节省日常开销，那么我们的房地产投资将无法快速进行下去，”迈克尔(Michael)说。“所以，我们开始有意识控制日常开销的成本，我们将支出从100%缩减至50%。”
接下来，他们所考虑的就是在哪里买一套房产。
在自家附近寻找了一年后，他们意识到，在美国最贵的房地产市场之一的湾区(Bay Area)购买出租房并不现实。倒是距离湾区车程约两个半小时的弗雷斯诺市(Fresno)，非常符合他们的标准。迈克尔(Michael)表示，这座城市庞大的人口基数以及多样化的产业基础非常适合他们在这里投资。
一旦他们决定在弗雷斯诺市(Fresno)投资，祖伯(Zuber)一家就选定了他们所谓的“黄金购物车”——“或者说，是一个城市中非常集中的区域，”迈克尔(Michael)说道。大多数城市都太大了，无法去深入了解城市的每一处。举个例子吧，就像是，如果你开始考虑弗雷斯诺市(Fresno)这个城市去投资房产，那么你会发现这里有上千个可以投资的房产。
“大多数新的投资者都是来自于各地，每一个新的投资者必须要做的第一件事，就是专注。如果你真的打算在某一个新的领域去做买入并持有的投资者，那么你就准备一个’黄金购物车’，然后高度专注于这个购物车。”
他表示，在他的“黄金购物车”中，购买清单应该包括至少20到40个“商品”，而且一定要在某些个特定区域，当然还有某种特定的房产类型。祖伯(Zuber)夫妇是专门在一个特定的邮政编码区域中，寻找了面积在1250到1700平方英尺的三居室或四居室的独栋住宅。
他们曾花费了几个小时开车穿梭于弗雷斯诺市(Fresno)，查看出租信息，看房，最后才选择了这个特定的邮编地区。“一开始，我们就是这样做的，”迈克尔(Michael)说道。“你需要了解你自己的投资习惯。你越了解你自己，你可以找到的买卖机会就越大，不能随心所欲去投资。投资务必是有目的性的并且是意义的。”
祖伯(Zuber)夫妇所投资的第一套出租房产是一栋价值10.7万美元(约68万人民币)的独栋住宅。他们支付了20%的房屋首付，如果你买的是投资房而不是住宅房，这就是标准首付比例。
房屋交易完毕的两周后，他们以1095美元的价格将房屋出租了出去，这非常符当地房地产“1%原则”。迈克尔(Michael)解释道，“这个1%原则，就是如果你以10万美元或者更低的价格购买了一套房子，然后你以1000美元或者更多的价格出租了这套房子，你就实现了黄金投资原则。”现在，他们一家的投资规则已不再遵从“1%原则”，但是在他们最初投资房地产时，遵循这条原则让他们受益匪浅。
为了达到他们现在的投资规模，也就是拥有100套出租房产，并可以利用这些房产的被动收入实现提前退休，迈克尔(Michael)和奥利维亚(Olivia)一直在继续着他们本职工作，他们收入的一半用于生活，其余的一半则节省下来，继续投资更多的房地产。“我们坚持了十多年，”迈克尔(Michael)说。“在这十几年中，我们没有安排旅行、没有买新车、也没有换房子。”
在随后的两年，他们又买了五处房产，当然都是在他们的“黄金购物车”清单中，然后将它们全部出租了出去。
经过三年的高度专注于这一“黄金购物车”清单，他们一致认为，是时候在弗雷斯诺市(Fresno)扩大投资范围了，他们开始寻找多元化住宅进行投资(他们投资的前六套房产均为独栋住宅)，这是他们随后的投资计划。
图中为祖伯(Zuber)夫妇在弗雷斯诺市(Fresno)房产之一。
2008年，也就是在祖伯(Zuber)夫妇开始投资房地产大约六年之后，房地产产业开始崩盘，结果反而对他们有利。在接下来的四年中，他们的房地产投资增加了一倍之多，包括几栋多户型正在被作为抵押品的建筑，其中有一栋拥有着18个单元的建筑。
迈克尔(Michael)表示，那时，他们买下了所有他们可以买的房产。经过一系列有关房地产崩盘的研究，他了解到，房产经济低迷时期购买房产反而是最明智的。
随着祖伯(Zuber)夫妇开始投资越来越多的房产，他们明确了自己的分工与责任，以便跟上他们投资的步伐。“我的工作任务就是寻找房源，”迈克尔(Michael)说道。“奥利维亚(Olivia)的工作是进行现有房产的管理与记账，我们已经达成了共识。”
他们从最开始投资房产时，就选择了一个“房产投资经理”。“这是我们必须要投资的一项，我们所投资的房产距离我们的住处有两个半小时的路程，在那里，我们谁都不认识，如果没有房产投资经理，我们的投资会惨败。”
“房产投资经理”帮助我们打理房产，即使我们拥有越来越多的房产也不需要担心，仍旧会有被动房屋租金的收入。“其实，很多人在了解到我们花费如此少的时间去打理房产感到震惊，”迈克尔(Michael)说，“我们一个月大概要花费5到8小时的时间在管理房产上，基本也就是通过电话以及邮件就可以沟通完成。”
终于在2015年，祖伯(Zuber)夫妇认为，投资房地产所带来的收益完全可以让奥利维亚(Olivia)脱离朝九晚五的工作。“我们查看了一下一年的开支，即使她没有收入，我们也完全可以很好地生活下去，所以她就离开了本职工作。”同样，2018年迈克尔(Michael)也辞职，离开了本职工作。
如今，他们投资的房产组合包括各式各样的房产类型，复式住宅、独栋住宅、三栋连排、10单元房屋、13单元房屋以及18单元房屋。
他们还在不停的寻找投资房产，“去年，我们增加了一些单元建筑，今年我们还要增加更多的投资房产，每天都会是投资的好时机，所以我每天都在盯着房地产市场，”迈克尔(Michael)表示。
“至于现在的具体投资目标以及投资资产目标，我已经没有想法了，我现在拥有的其实比我以前想象的要多很多。”现在，迈克尔(Michael)更专注于分享出自己的投资故事，以激励那些同样想通过投资房地产达到财务自由的人。他希望通过Youtube、出版书籍以及在线课堂的方式，帮其他人获得他们的第一套出租房产。
迈克尔(Michael)强调，聪明的房地产投资者都会将时间花费在市场中。“很多人想要把握市场时间，殊不知现在就是最佳时机，这将带领你致富。你能持有的时间越长，你就会变得越富有。当你持有一项投资10年以上，你将会有惊人的发现。”
不要试图去把握市场，如果你想进入投资房地产的行业，你需要做好若干年吃苦的时间。先前投资的三到五年可能会看不到回报，因为你必须将盈利用来存更多房产的首付，还需建立现金储备用于支付以外的开销，当然这些钱，还可能用于支付房屋的装修以及维护的费用。
此外，他还指出，未来你可能会经历一些你从未经历过的事情。在这几年的房产投资中，他学会了如何处理租房纠纷，比如某些租户不按时交付房租，或是某些租户破坏房产等等。
“第一次经历的事情都很可怕：第一次驱逐租客，第一次更换出租房屋的热水器、第一次修理漏水的屋顶。不过，这些都是你要经历的事情，从这些事情中吸取教训，然后砥砺前行。”
不过，如果你有足够的耐心等上几年，你真的可能会从投资房地产中受益。
迈克尔(Michael)最后表示；“任何人都可以通过投资房地产来实现财务自由，你真的不需要一定拥有100套出租房产来证明这一点，如果你手中有4套出租房产，你的生活绝对会有所改变，但是你肯定需要做出一些牺牲，例如节约生活开支，投资房产的前4年肯定会很艰难，但是未来可期。”