本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，头图来自：视觉中国
1月25日，中国海外发展（0688.HK）发布公告称，将从雅居乐（3383.HK）和世茂集团（0813.HK）手中收购广州利合房地产开发有限公司（以下简称“广州利合”）合计53.33%股权，交易对价36.88亿元。
前一天，雅居乐和世茂集团已分别发布交易相关公告。雅居乐所属26.66%股权交易对价为18.44亿元，中海支付13.8亿元现金并承接4.64亿元债务；世茂所属的26.67%股权交易对价18.45亿元，中海同样需要承接4.64亿元的负债。
通过这一交易，世茂和雅居乐不仅处理掉一部分债务，还获得相应的流动性；中海通过收购扩大在广州利合的权益，可以获得更大收益。而且根据监管部门出台的新规，收购所需资金不会计入三道红线考核。
2021年四季度以来，随着偿债高峰期到来，越来越多房企开始通过出售资产及地产项目来避免违约。除世茂和雅居乐外，融创、佳兆业、奥园、中南、禹洲等房企也加入出售资产大军中。
“目前来看是一种双赢。”一位香港资本市场人士对部分房企自救的动作给予了肯定，他认为，虽然相关政策已经有所松动，但实际落地过程较慢，对于身陷流动性紧张房企而言，作用甚微。
多个房企及金融从业人士均认为，房地产行业收并购才刚刚开始，2022年规模和范围或将进一步扩大。
一、出售资产
广州亚运城项目总建筑面积582万平方米，计容面积438万平方米，其中住宅520.8万平方米，商业20.8万平方米，此外还有3.2万个车位。总货值869亿元，已售货值为640亿元，剩余可售货值为229亿元。
根据世茂发布的公告，截至2021年底，广州亚运城项目净资产为29.12亿元，2020年和2021年净利润分别为24.35亿元和29.85亿元。按照净资产计算，世茂和雅居乐出售项目股权价格的估值在2.3倍左右。
如果从2010年首次开盘算起，广州亚运城项目已经走过11个年头，世茂在项目的利润为23.28亿元，已经收回投资。
2009年12月，富力、雅居乐和碧桂园以255亿元价格获得广州亚运城3781.53亩土地，随后三方成立广州利合作为项目公司，其中富力持股34%，雅居乐和碧桂园各持股33%。
2010年，广州亚运城项目引入世茂和中信地产，当年底，经过一系列股权转让，富力、碧桂园、雅居乐、世茂和中信地产分别持股20%。
2017年前后，富力退出项目，中海接手中信地产在项目的股权。碧桂园、世茂持有项目的股份上升至26.67%，雅居乐持有项目26.66%股份，中海持有项目20%股份。2022年1月25日的这次股权变动后，中海在项目持股比例上升至73.33%。
此前，世茂已经以20.86亿港元价格出售香港物业，以10.6亿元出售上海黄浦21街坊项目；包括上海世茂广场、深坑酒店、深港国际中心在内的另外30多个项目也已经摆上货架。
多位接近世茂人士告诉经济观察网，近期就一系列项目出售正在与买家洽谈，进度也各不相同，一些优质资产、对价相对较低的交易会优先成交，类似上海世茂广场、深圳深港国际中心等交易金额较大的项目，流程较为漫长。
1月10日，雅居乐发布公告称，2021年下半年以来，先后以28亿元总交易对价出售14项非核心物业；1月24日，万科发布公告称，计划以1.24亿英镑出售位于英国伦敦的一处物业。
融创中国更是在全国范围内开展出售项目，将南通、合肥、常州、武汉等项目出售给合作方，根据此前融创提供的资料，从2021年四季度以来，融创通过出售项目和资产累计获得300多亿元的现金。
2022年开年，华润万象生活先后以10.6亿元收购禹洲物业，以22.6亿元收购中南服务。而2021年，物业管理领域早已经发生数起收并购。
二、鼓励
2021年12月20日，央行和银保监会要求，鼓励银行做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务；2022年1月13日，央行再次强调要持续防范化解金融风险，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。
根据监管要求，房企间的并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段，所以金融机构要稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务；重点支持优质的房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
而且，根据监管要求，并购贷不计入三道红线考核。一家房企负责人表示，对于民企来说，即便是并购贷不计入三道红线，但会加重企业的杠杆和风险，加速流动性风险提前到来，所以大部分民企不会考虑收并购。
但是有一种情况例外，即合营或联营项目中的另一方出现流动性风险，导致合作项目开发建设受到严重影响，才会出手将项目接过来，尤其是承债式收购，需要尽快将因此升起来的杠杆想办法降下去。
此外，对收并购的金融支持也在逐步加大，已经有保利发展、招商蛇口、华侨城等多家央企以收并购名义发行债券，部分银行机构也针对房地产收并购项目提供相应的融资服务，近期浦发银行计划发行50亿元房地产并购债。
一家股份银行信贷人士告诉经济观察网，目前大部分银行都有针对房地产并购的融资额度，每一起符合条件的收并购都可以申请，“但是有一定门槛，不是任何一家房企都可以申请。”
上述房企负责人直言，房地产收并购是国企和央企唱主角，目前这一行动已经启幕，只是还没有出现结果，“民企基本没有太大参与的可能，自身能力不允许，做了只能加重自己的危机”。
目前，民营房企普遍存在流动性压力，无力参与收并购，国企和央企流动性相对较好，而且，央企和国企在融资等方面便捷并有成本优势，为其参与收并购地产项目及资产提供了支持。
一家央企人士告诉经济观察网，早在2021年，主管部门就已经为他们布置相关任务，其中既包括进一步扩大地产主业版图，也包括做强做大非地产业务，“之前我们一直比较谨慎，下一步会有所动作”。
据其介绍，2021年，他所在公司将部分原来附属业务梳理出来，成立独立的事业部，在三次集中供地中也斩获颇丰，“很多事赶在一块，需要一件一件地做，收并购这块，原来做的比较少，所以比较谨慎”。
该人士透露，他所在公司收并购优先针对合作项目，这些项目因为前期参与，相对比较了解，积累一定收并购经验后，再将业务触角伸向非合作项目，“政策、融资都支持，但是作为企业也要结合自身能力”。
另一家地方国企人士表示，此前，他所在公司已经参与收购多个地产项目，其中既有从合作方手中收购股权，也有对非合作项目的收购，“收并购业务我一直都在做，所以轻车熟路，关键是选择好的标的，避免踩雷”。
三、机遇
2021年下半年以来，房地产市场成交一路下滑，根据国家统计局数据，2021年上半年，全国商品房销售面积同比增幅还保持在27.7%，到了10月，累计销售面积同比增速已经下滑至7.3%，2021年全年销售面积同比增速更是下滑至1.9%。
上述房企负责人表示，房企流动性风险频发，影响了购房者的预期和信心，加上按揭贷款额度等因素影响，造成市场成交陷入低迷。市场下行又进一步影响到收并购倾向。
对存在流动性风险的企业来说，出售项目可以缓解流动性紧张局面，避免债务违约，所以部分房企会拿出相对优质项目来出售，“原来市场好，企业流动性也不那么紧张，首先出售的是去化相对较差的项目”，该人士表示。
但由于市场成交相对较差，对去化较差的项目，即便价格不高，买家一般不愿意收并购，“现在大家流动性都不好，你不好卖，我收购回来也不好卖，还占用资金”，该人士表示，一般的项目不会过多出现在当前的收并购市场。
“去化很好的项目，房企自己预售，也不会整售”，该房企人士表示，这一轮收并购更多集中在优质但变现较慢的项目和资产上，尤其是体量较大、占用资金较多的项目，“虽然卖得好，但等不起”。
上述接近世茂人士表示，世茂摆上货架的项目和资产中，有一部分属于绝版项目，比如上海世茂广场，作为一线城市核心区域的物业，“如果不是企业困难，是不可能拿出来出售的，这种资产，也只有在这个时候才有交易”。
对于资金充裕的房企和资本来说，这是一次抄底资产的机遇。上述地方国企人士表示，目前确实是一个难得的机遇，一方面优质的项目比较多，可以有更多的选择空间。据经济观察网了解，多个房企已经将全国范围的项目摆上货架。
另一方面，目前出售的资产和项目，性价比相对较高，2022年为房企债务到期高峰期，变现资产成为多数房企避免违约的主要途径之一，“我们最近谈的项目中，好多都是着急出手变现，报价还没有拿地价格高。”上述国企人士表示。
在他看来，如果标的是住宅，首选是区域，一二线城市核心区域，即便是暂时去化较慢，未来也不愁销售；如果是三四线城市项目，去化是刚性指标，去化速度超过两年的项目尽量不碰。
另一个核心指标是资产要干净，要看项目是否存在历史纠纷，用地、规划是否触碰红线，是否有隐形负债及应付款等。“项目存在这样那样的问题很正常，最怕就是收过来以后，新出现能力之外的问题”，上述国企人士说。
如果是经营性物业，地段、周边客群及收益率都是重要的参考指标。但是上述国企人士表示，他所在公司不会收购经营性物业，除非是条件极佳的项目，“我们更愿意收购一些周转快的项目”。
上述香港资本市场人士表示，目前整体资金环境较之前有一定改善，但还不足以支撑房企依靠自有资金解决流动性问题，出售资产是为数不多走出困境的途径，而且有政策和金融支持，“收并购是2022年房地产行业一个重要的标签，现在才刚刚启幕”。
本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：田国宝