本文来自微信公众号：RET睿意德（ID：retweixin），作者：吴梦雄（高级经理），头图来自：pexels
日本知名建筑师芦原义信曾在《外部空间设计》一书中提出计划性与无计划性、人群聚集与人群消散是积极空间与消极空间的根本分别。不仅是在建筑内，在更加广阔的城市视野中，同样存在着大量的消极空间，它们在人迹罕至的角落里，极少被关注，然而其价值空间正静待开发。
三条标准判断消极空间改造价值
高速的城市发展不仅带来了先于预期的市场饱和，更因计划性欠缺以及其他客观因素造成了城市发展的整体性有损，造就了大量的消极空间。城市核心区位置优越但人流稀疏的商业，城外空有规模却罕见使用的大型公园，难以引起注意的失败文旅地产项目，以及山脚、水边和立交桥下都成了城市孤岛。
在城市更新的呼声日益高涨的背景下，这样的城市孤岛是否具备改造价值？在RET睿意德看来，核心判断标准有三个：
是否充分发挥了合理价值
消极空间的激活，仍然是激活建筑与人的关系，因此改造价值的判断，就是重新审视消极空间项目本体与人的关系，一方面是项目区位延展出的功能可能性，另一方面是项目本体具备的使用条件，两者结合之下的价值潜力与现行状态的落差处在一个怎样的水平。从结果上来看，落差越大，改造价值越大。
是否与所在区域发展脱节
消极空间大抵可以为分为两类情况，一种是因为规划定位不合市场情况造成的先天不足，另一种则是随着城市发展，项目逐渐与周边区域脱节的后天失调。在当前的市场上的城市更新项目，正是以后者为主的，项目与所在区域重建价值链接为核心的改造。典型有北京著名的城中村，坐落于北京CBD的化石营村，因其位处高速发展的城市核心区同时又保留着几十年前的村镇风貌的冲突感而闻名。
是否存在更大半径内的适配定位
商业地产的魅力即在于通过内容赋予建筑空间无限的可能，让建筑成为社会生活的重要载体，化腐朽为神奇的项目往往是超出其常规的想象空间找寻价值的可能性。如果把想象力只限制在了目力所能及的范围内，无异于画地为牢自我囚禁，当我们在一个更大的半径内去探索，常有更好的定位选择与发展目标。
四大原因促进消极空间形成
在《外部空间设计》《街道的美学》书中，作者芦原义信都表示过：消极空间即是城市中人迹罕至的地带。所以消极空间的再生，一定是找到其导致消极的原因，并通过功能的导入使得消极空间重新焕发人气与生机。据RET睿意德观察，导致城市空间消极的主要原因有四：
功能原因
陷入消极阴云的建筑空间，往往失去了其本来的功能，成为了无法持续产生服务与价值的场所，因此沦为了无目的性场所。功能价值与到访目的相伴相生，功能的失衡会直接导致访客的目的缺失，在芦原义信的观点中，称之为“计划性——积极性——人群集聚”与“无计划性——消极性——人群消散”。
区位原因
如果说功能原因有建筑空间运营者的主观因素成分，那么区位原因就是难以抗拒的客观原因。大规模的人口净流出，区域性的产业转型，城市级商圈的客流争夺，都会导致项目陷入消极地带。致使运营方磨拳霍霍，却难于无米之炊，而项目的设立之初，因缺少对区位变化的考量，导致想跨级提升辐射力变得困难重重。
形象原因
因远超预期的城市发展速度而逐渐落后于市场的项目，往往陷于“老、破、小”的固化形象里，又或是诸如桥下、停车场等逼仄空间，又难以逃脱“阴暗、潮湿、尘土飞扬”等形象，即使再怎么发力更新，只要不是令人为之雷霆一阵的改头换面，都难以逃脱固化形象的漩涡。
本体原因
老旧的建筑往往意味着老旧的设计与规划，基于几十年前使用需求的建筑设计，难以适应当今的商业经营需求与政策标准，用家的陆续撤场导致项目的功能逐渐归零。
以上原因都致使城市中存在了大量的消极空间，他们或是完整的单个项目，或是某个项目的一部分，有时甚至是一个独立的小片区，其所发挥的功能性都与其地段层面的资产价值和建筑层面的生产资料价值严重脱节。
唤起消极空间活力的关键
唤起消极空间的活力，实质即是找到消极空间未能发挥出的价值，尽管这些少有人迹的地方总被默认忽视，但事实上哪怕项目所处位置看似毫无生机，也仍然具备待挖掘的价值空间，这正是商业地产的魅力所在。
上文中讲到，可以通过价值合理性、区域吻合性以及更大范围内寻找定位的三个方向评估消极空间的改造价值，其实内在也仍与消极空间唤活的策略有共同之处，通常消极空间唤活的考虑有：
功能导入，建立人气
唤起消极空间的活力，一定程度上等同于赋予其新功能，核心功能的导入与聚集趋势可以很快地起到带动作用。如今世界闻名的金丝雀码头，在结束了内河航运码头的历史使命之后，随着伦敦经济模式的变化，曾一度走向废弃。直到伦敦主城区趋近饱和，需要开拓城市新区用以承载更多的城市人口与功能，为了激活城外荒芜与空闲的土地，伦敦码头区开发公司成立。
通过加拿大广场、汇丰银行塔、花旗集团中心等一批银行总部，支部，商业公司和一流媒体的入驻，这一区域逐渐发展成为伦敦东部最为重要的文化活动、商业活动区域。截止至2017年，超过50%的英国百强公司和 100 多个欧洲500 强企业均在伦敦设有总部，其中除伦敦老金融城外大部分选择落位于金丝雀码头。
重新定位，应对竞争
商业地产的本质是基于地理位置的人货匹配，所谓改造是正是基于其地理位置的条件，重新协调平衡其人货的匹配关系与效率。大多数项目改造的背景，往往是时光荏苒，市场巨变，计划目标客群和实际到访客群出现偏差，从而导致商品流通效率下滑导致的不得不进行定位调整，其底层实质是人货场的关系错位。
从内部看，随着经济发展，各类消费业态同质化严重，内容上上千篇一律，难以应对日益激烈的商业竞争，已脱离目标消费客群的需求导致竞争力渐失；从外部环境看，随着移动互联网以及多元化生活方式的崛起，针对消费者的时间争夺已经白热化。所以线下空间必须重新重视起辐射半径内的客观需求，提供新内容、新体验，驱动供需两侧臻至平衡。
借力打力，连携营销
消极空间不论是项目内空间，还是项目本身亦或是整个区域，往往产生自端角边头的位置，与整个项目或商圈产生了脱节。要想重振形象，就需建立极大势能去覆盖掉旧形象，而建立势能，往往造势不如借势，借势又不如取势。所以好的消极空间改造方案，一定是去追求一定范围内的融合与补足，而非是一通大拆大建地逆势而为。在不同级次的范围内，通过商圈竞合、又或是功能补充，是由消极转向积极的一种有效、便捷的策略。
小结
在芦原义信的《外部空间设计》一书问世并传入中国之后，关于消极空间和积极空间的论述得到了一定程度的共鸣，但仅在建筑设计领域引起了重视。从整个地产业已明确步入存量时期的今天来看，消极空间激活显然又具新的价值意义。其中核心在于不仅是要将资源投入到城市更新的版图，更要重新审视城市生活，乃至人与建筑的关系。
本文来自微信公众号：RET睿意德（ID：retweixin），作者：吴梦雄（高级经理）