本文来自微信公众号：每经头条（ID：nbdtoutiao），作者：包晶晶，编辑：陈梦妤，视觉：陈冠宇，排版：陈梦妤、马原，原文标题：《2021楼市之艰：新房价格涨幅近7年最低 房企违约债券规模达历年之最》，题图来自：视觉中国
2021年，从住建部上半年陆续约谈18个城市开始，各地不断加大调控力度；进入下半年，市场突然从峰值跌入谷底，二手房成交量率先大幅萎缩，各项成交数据均创近年来新低；随后新房成交回落，年中各地土地流拍率大幅上升，新房价格由涨转跌。
而在市场下行中，行业风险也渐渐暴露，房地产开发企业面临债务违约和信贷进一步紧缩，开始出现房屋质量下降、延期交房等，最终传导至买房人，预期进一步下滑，市场全面降温。
百城新房价格涨幅近7年最低
2021年上半年新房市场的火热涨势不敌下半年的骤然降温。
据中指研究院监测数据，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，涨幅较2020年收窄1.02个百分点，走入近7年最低水平。
2021年12月，百城新建住宅均价16180元/平方米，环比继续下跌0.02%。
从数量来看，2021年百城新建住宅价格累计下跌的城市有15个，较2020年增加2个。截至2021年12月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量增加至58个，较11月增加5个，达到全年峰值。
四大城市群房价走势出现分化，珠三角超越长三角，以年度累计上涨3.63%领跑全国，其中东莞、广州、佛山等城市房价累计涨幅居百城前列；长三角城市累计涨幅为2.78%，山东半岛及京津冀地区分别累计上涨1.97%和1.17%。
从百城新建住宅累计涨幅TOP20城市可见，珠三角城市占4席，东莞、广州、佛山、中山等城市涨幅较大；徐州、金华、常州等长三角城市涨幅居前。
重点城市新房成交规模同样“前高后低”：50个代表城市月度成交面积在3月、6月双双触顶之后骤然下降，全年商品住宅月均成交约3324万平方米，同比增长4.6%，较2019年同期增长5.3%；下半年成交面积同比下降超20%，绝对规模处于近5年同期最低水平。
2021年新房供应绝对规模处历史相对高位，但同比有所下降。20个代表城市商品住宅月均供应面积约2002万平方米，下半年供应面积同比下降15.1%。
二手房市场仍未有明显改善
随后，多城对第三批集中供地的土拍规则继续调整和优化，比如竞买资格、地块起拍价、土地款支付周期等都有所松动，以促进土拍市场回暖，深圳、无锡、合肥、上海三批次均无地块流拍。
据克而瑞，2021年全年22个重点城市涉宅地总成交面积13833公顷（仅统计各城市集中供地区域），与2020年全年相比下降了5%。成交规模降幅比较突出的为宁波、沈阳、福州、青岛、武汉、重庆等城市，涉宅地总成交面积同比2020年全年降幅均超20%。
考虑到宁波第三轮集中土拍未完成，以同比降幅第二高的沈阳为例，由于楼市下行趋势明显，沈阳二三轮土拍流拍率均超50%，2021年全年宅地成交规模仅413公顷，较2020年全年宅地成交面积下降了38%。
但另一部分城市2021年宅地成交量较2020年全年成交量大幅增长，譬如合肥、苏州、上海等城市，同比涨幅均超30%。
从土地出让金来看，据中指研究院数据，2021年全国300城市土地出让金总额为56199亿元，同比下滑9%。
其中，一线城市土地供需两旺，揽金总额同比上涨近一成，北京、上海、深圳收金同比均上涨；二线城市供求同比下行，楼面均价涨幅领先。出让金榜单收金水平同比小幅下滑，榜单TOP20城市年度收金均突破千亿，上海年度收金总额3323亿元，位列榜首。
值得注意的是，北京、深圳两个一线城市无缘TOP20，济南以2288.52万平方米力压上海夺得土地出让面积冠军。此外，天津、长春、青岛、沈阳等北方城市入榜较多，但由于土地成交均价较低，均未登上出让金榜单。
上海、北京包揽2021年全国住宅用地楼面单价TOP10，其中上海入榜6宗地块。
房企前三甲均未完成年度目标
大环境走弱之下，尽管多数房企已降速求稳，但仍难以完成2021年初设定的销售目标。
从中指研究院2021年百强房企销售业绩榜单来看，百强企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%。公布年度销售目标的32家代表企业，目标完成率总体明显低于2020年，除绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等目标完成率超100%外，大部分企业未能完成年度目标任务。
数据显示，碧桂园、万科、融创分别以累计销售7588.2亿元、6203亿元和5976亿元位列前三甲，合计销售19767亿元。相比2020年前三甲碧桂园、恒大、万科的7888.1亿元、7038亿元和7011亿元，略有缩水。
2021年，千亿房企维持在41家，同时共计158家房企跻身百亿军团，但内部阵营分化加剧。面对行业融资紧张的形势，房企不再单纯追求规模扩张。从各阵营的销售额均值及增长率情况来看，百强房企增速分布呈现倒V型，300亿-500亿企业销售额增长率最高，均值达到15.3%；100亿-300亿企业销售额则首次出现负增长。
2021年，二线城市继续成为百强房企的业绩后盾。中指研究院监测的50家百亿代表企业中，二线城市业绩贡献占比为58.1%，但较2020年微降0.2个百分点；三四线城市业绩贡献率为23.4%，同比增长0.3个百分点；一线城市业绩贡献率为18.5%，总体保持稳定。
从各个城市群的业绩贡献率来看，长三角、粤港澳（内地）、京津冀三大城市群销售贡献率分别为37.9%、13.9%、10.3%，合计占比超6成。
从具体城市来看，杭州、北京、南京、上海、广州、苏州、武汉、重庆、成都、深圳列2021年百亿代表企业城市销售额前十名。其中，武汉、南京、杭州销售额同比增速较快，分别达到37.7%、28.67%和28.4%。
房企违约债券余额达历年之最
大潮退去的2021年，行业信用危机频发，房企正在经历前所未有的至暗时刻。
根据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%；债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。
更为严峻的是，2022年开年即房企偿债高峰。
据中指研究院，截至2021年12月31日，2022年将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0%，海外债占比53.0%；海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。
回顾2021年，开年融资情况良好，其中1月融资2664.6亿元，占全年15.1%，为年度最高，二季度进入平稳期；6、7月再度出现年度融资小高峰，但受8月头部房企流动性风险事件影响，市场对行业信用开始持审慎态度，导致当月融资规模断崖式下跌至千亿左右，环比几近腰斩，房企融资提前入冬。
9月开始，房企海外债市场出现大幅波动，海外评级机构连续下调房企级别或展望，导致投资者信心严重不足；金融机构存在对前期信贷政策的误读，导致信贷端处于过度收紧状态；同时经营端受预售资金严监管、销售下行影响，经营性资金回笼速度放缓，部分房企陷入流动性危机。多重因素叠加下，行业信用快速消退，10月融资规模再度对折，仅实现融资532.0亿元，为1月的20%。
10月开始，管理层表态“应满足房企合理融资需求”，多项边际利好政策同步释放。11、12月融资规模触底回暖，但仍未破千亿。
2021年1-12月，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%其中信用债全年融资5490.3亿元，海外债发行2682.9亿元，信托融资5452.7亿元，ABS融资4026.3亿元。信用债、信托成为融资主力渠道；除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑，导致总规模出现大幅下降。
从融资结构来看，全年房地产行业信用债发行规模为5490.3亿元，同比下降13.1%；占总融资规模的31.1%，较上年上升4.7个百分点；平均发行期限3.35年，其中发行期在3年以上的占比51.3%。
记者手记：2022年市场会好吗？
2021年的市场频令人大跌眼镜，1月、2月“淡季不淡”，整体成交量创近3年以来同期新高；“金三银四”继续高烧，需求释放、成交热度延续；5月之后，成交急转直下，开始进入下行通道，“金九银十”不但没能挽救颓势，还一反常态的“缺金少银”。
在市场各方预期悲观蔓延之时，11月楼市成交再度迎来探底，百城月成交量仅3167万平方米，整体成交增长动力转弱。
尽管多个城市积极采取措施，修正调控政策，加快落实因城施策，令政策微调预期增强，合理购房需求有望得到释放，但2021年的市场下行是“系统性”现象，2022年土地、新房、二手房、企业融资能否同频回暖，拭目以待。
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