本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹，头图来自：视觉中国
12月16日晚，两张关于碧桂园成功公开发行债券的海报在朋友圈刷屏，一张为10亿元2+2年期公司债券，一张是1年期2.83亿元的供应链ABS，金色字体在红色背景上显得格外喜庆。
一位非地产圈人士评论“现在能借钱都要晒晒？”得到的回复是：“别人肯借钱给我们，证明我们有实力。”
在民企融资整体趋于沉寂的2021年下半年，这不仅是振奋碧桂园人的消息，地产同行、金融机构人士都转发祝贺。
一位碧桂园某区域总告诉经济观察报，公司债的利率到了6.3%，“以前我们借钱（利率）只要四个点左右”，但现在利差不是很重要，（债）能发出去已经是一个积极信号，说明投资人愿意、有勇气支持民营房企，“已经见曙光了”。
12月10日，中国银行间市场交易商协会（下称“交易商协会”）举行房企代表座谈会，提出将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具，用于收并购或已售在建项目的建设，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
11月9日，交易商协会已向招商蛇口等8家房企抛出“橄榄枝”。
多重政策信号之下，房企融资步调加快，从中海、招商蛇口等央企逐步传导至头部民企。12月以来，多家民企宣布启动发行中期票据、CMBS、供应链ABS等，这将成为民营房企融资的“破冰行动”吗？部分出现流动性危机的房企也在翘首以盼。
一、破冰
早在12月1日，中国银行间市场交易商协会非金融企业债务融资工具注册信息系统显示，碧桂园计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，已获受理，进入预评环节，这是碧桂园首次在银行间债券市场注册发行境内债务融资工具。
龙湖于12月7日及8日公开宣布发行2021年度第一笔中期票据，发行规模不超过10亿元，票面利率为3.7%，期限为15年。第二期中票的发行计划已进入“预评中”状态，注册金额50亿元。
据经济观察报记者了解，碧桂园、龙湖、金地、龙光是首批被证监会允许发行中期票据的4家民营房企。
一家Top20房企融资人士告诉经济观察报，民企融资岗是最早感受到房地产行业融资环境冷暖的一批人，这一轮融资收紧始于今年3、4月。
他解释，虽然从去年9月开始实施三道红线，但政策给房企的降杠杆期限是3年，上半年还没有直观地影响到房企的融资规模，而且很多房企可以通过粉饰报表等方式快速转绿，一年内降1-2档的企业不在少数。
该Top20房企融资人士说，今年二季度以来，多家银行因房地产贷款管理不审慎等原因，被当地银保监局开具罚单，金融机构纷纷开始收紧按揭、开发贷，但6月前还能融到钱。到了7月，“银行收到窗口指导，暂停向房企发放贷款”。
近期，花样年、佳兆业、新力等企业相继爆发理财逾期、信用债违约或信托展期的消息，投资者认购意愿走低。
9月底以来，监管部门多次释放房地产融资纠偏信号，融资市场开始呈现分阶段缓慢回暖趋势。
9-10月陆续加快按揭贷款发放；11月9日，交易商协会邀招商蛇口、保利发展、碧桂园等企业座谈，开放了发行债务融资工具的窗口。12月3日，银保监会明确：现阶段将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，满足房企融资的合理需求。
央行数据显示，11月银行业金融机构房地产贷款同比多增2000多亿元，其中个人住房贷款余额同比多增1100多亿元，开发贷款同比多增900多亿元。
12月16日国信证券发布的研报指出，11月境内债及房地产信托的单月发行额均自7月以来首次出现环比增长。
据贝壳研究院统计，11月地产境内债具有较强的结构性特征，当月96%的债券发行主体为央企或地方国企。
12月以来，龙光、碧桂园、金地等房企宣布启动供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作，ABS发行开始重启。
近期，旭辉2021年一笔8.42亿元的小公募显示“已受理”，合生创展也计划发行2022年到期2.5亿美元8%有担保可换股债券。
一位TOP20房企资金中心总监透露，目前民企融资破冰主要是标准化融资中的公司债，少数优质民企被允许发行中票和供应链ABS，但非标融资放行的可能性几乎为零。
二、暖意有限
对于当下房企融资回暖成色，一家TOP20民企区域融资人士林菀用《小马过河》的故事做比喻，“老牛”和“松鼠”对河水深浅的感知差距很大，如同现阶段不同规模、信用评级的民营房企对融资边际改善的感受也不尽相同。
下半年，林菀所在公司申请发债频频被拒，她直言政策层面多次传达出利好消息，但实际尚未传导到至企业。
看到碧桂园、龙湖等公司发行中票、公司债等消息，林菀并不感到意外，毕竟对方是头部民企。这些“破冰”消息甚至没有11月阳光城3笔美元债获得展期令她振奋，因为那意味着同等规模的房企没有倒在公开市场债前。
一家TOP5房企华南区域融资人士蔡宜坦言，公司虽已发行一笔公司债，但整体融资形势仍不可用“暖”来形容，距离民企融资恢复到正常水平仍有距离，“监管部门对发债管控方式没有变，甚至更加严格，以前发债规模、放款多少都可以谈，现在所有房企都必须严格按照规则来”。
旭辉拟发行的一笔小公募已获受理，募集说明书中，旭辉披露了关于公司未触发“最近一年末总资产小于200亿、扣除预售款后资产负债率超过65%，以及最近一年度营收小于30亿、扣除非经常性损益后净利润为负和房地产业务非一二线城市占比超过50%”等5项综合评价指标。5项指标也是上交所对此类公司债的基本要求。
“一是能不能发，二是有没有人买，就算能发也不一定有人买。”林菀表示现在投资者对民企的信心还没有恢复，认购意愿极低。
多家民企暴雷牵连金融机构，尤其是年关将近，涉及到年度不良率指标盘点等，金融机构不敢给民企放贷，主要精力放在收回不良贷款本息，“业绩利润先放一边，安全为主”，林宛说，近3个月来，其接触的信托经理踩中某家民企的雷，起码未来两三年都得被钉在岗位上，直到把钱收回来。
和多家机构磋商数月毫无进展，林宛很无奈：去年每做一笔融资都很顺利，很多机构联系上她“送钱”。但现在机构不敢投放新增非标融资，“也没有额度去新增投放，国企不要高成本的信托，民企又不敢投放”。
一家央企险资人士透露，公司每年都有8%左右收益率考核，今年以来，很多城投利率都降到3%左右，国企、央企债券收益率接近存款利率，投资经理希望选择一些好的民企投资，世茂符合其公司风控、信评部门准入标准，且收益率较高。
他所在公司也持仓少量世茂公开债，近期世茂信托逾期传闻让资本市场震动。他说，境内机构评级基本失效，公司有自己的评级系统，内部投资级准入门槛是3B-，由此得出相应的白名单企业。对于那些评级较低的企业，他们看中的是收益率，但会限制投资经理持券时间。
近期，该央企险资人士尽调一家在京央企房地产公司，洽谈按揭贷款发放业务。10月以来，其所在部门需要背按揭贷、开发贷投放任务。他直言，监管部门并未明确要求只能投国企、央企，但出于风控考虑，金融机构在用脚投票。
一家商业银行深圳支行行长告诉经济观察报，总行给每个支行设置了准入白名单，共60多家房企，其中只有少数是民企。随着多家民企暴雷，白名单数量也在月减少，放款给有资金紧张传闻的房企需更加慎重。
加上年底资金额度紧张，这家商业银行投给房企的意愿愈低。一看行业，地产业慎之又慎；二看评级，需3A以上；三看期限，只能投3年期以下的债，5年期基本不考虑，“上半年都无法预测下半年有哪些投资级企业会出事，债期越长，风险越大”。
三、抽贷民企
9月，为了从银行申请到按揭贷款，蔡宜调动了区域所有项目公司的个人存款，和银行做1:10的交换，即放一笔按揭贷款需要10倍个人存款，放款周期3个月。
随着政策逐步改善，12月以来，按揭贷放款加速，当月卖房、当月就能收到按揭，但融资端仍没有明显缓解。
近期，一位私交不错的银行行长联系她，由于踩雷房企，他们行收到监管部门黄牌警告，希望蔡宜把一笔达到70%还款节点的开发贷提前还掉，“如果你不还掉，你以后都见不着我了”。
蔡宜直言和这位行长打交道多年，她也不希望行长出现个人危机，于是向集团说明情况。集团回复：如果是到了刚性还款节点的债，该还的就还；非刚性债务一事一议。“按照合同，大部分银行不能算没有契约精神，以前合同条款很细致，只是实操时没那么严”，蔡宜说：“现在银行卡着节点追债，有的银行，项目只销售10%，就要求开发商把开发贷结清”。
蔡宜补充，少数银行要求太过分，集团也不会妥协，反复沟通请求理解。一旦破例提前还款，其他金融机构也会前来挤兑。
“银行会掌管企业的印章、网银等，可以用闭环管理条款，让企业无法将钱用于其他用途，与其让钱趴在账上，不如提前还了”。蔡宜坦言，在融资受限的背景下，金融机构集中挤兑会让企业压力巨大。
蔡宜表示，下半年降杠杆背景下，企业再融资和回款受限，金融机构也乘机抽贷，资金越紧张的企业被抽得越凶。“合同都规定好的，以前都不执行，下半年突然严格执行，你又不能说它有错”。
前述商业银行深圳支行行长表示，一般银行不会无故抽贷，可能是公司存在违规行为或其他可能导致无法还贷的迹象，导致银行不再续发下一批的款项。“银行需要承受监管部门的压力，每个季度盘点两道红线指标，违规即处罚，因此很担心放款后收不回来”。
万科、招商蛇口等房企发行供应链ABS破冰，但对于她所在的房企，“我们很想发ABS，但找不到资源，银行不愿意买”。
四、用黄金换信心
一位近期成功发债的民企融资人士表示，融资团队到多个金融机构路演，机构认购意愿很低，“集团各种资源都要上了，甚至做了一些交换”。
他认为，当前环境下，更需要的是信心；银行和证券机构认购多少是次要的，只要把自家公司名字和认筹机构的名字、logo放到一起，就是一种信心彰显。
今年，蔡宜已经偿还近100亿元的贷款，其中超过一半是提前还贷，“如果是刚兑，集团一般都能安排资金，希望和机构做长期朋友，一旦要求展期，容易造成不必要的恐慌。”
近5个月来，蔡宜每天都要回应投资者和银行的询问，市场各主体已经处于惊弓之鸟状态。
被监管部门要求合规后，银行各条线人员开始要求程序合法，宁可从严，不可遗漏。
小而细致的问题诸如：因为房地产开发流程较长，和普通制造业不同，需解释应收、应付账款等报表数据意味着什么；有多少信用债，有没有理财，私下问公司还能发工资不？有没有裁员？
不乏有机构要求蔡宜解释：你们跟恒大、佳兆业等有什么不一样？
之前，只要项目有利润，机构直接批贷了，现在要把公司乃至集团的报表给对方看，解释每个科目、数据。
近期，蔡宜向银行申请一笔开发贷，被问为什么报表上员工工资总额和实发金额不一样？她赶紧解释：因为计提了下个月待发工资；要做供应链ABS时，银行要求证明协议里的供应商流水，确实来自供应商，蔡宜只能找供应商开具证明。
近几个月来，监管部门加强预售资金监管，银行要求放款比例和工程进度一致，以前开发商只要口头说明或拍照证明楼栋建到多少层即可，但现在银行会到工地用无人机拍摄。
蔡宜说，目前银行按揭已经实现当月放款，但部分银行今年已经没有额度，有一半的项目推迟到明年发放，眼下更大难题是重建市场信心。
一是销售端信心不足。8-10月，她所在区域市场已出现明显降温，但公司积极促销跑量，总体业绩还不错；11月以来，多重政策利好信号释放，原以为12月销售能翘尾，但由于房企暴雷和降价促销等影响，客户观望情绪越来越浓，12月销售持续下滑。
“第一批集中供地的地价相近，我们卖1.7万元/平方米，旁边卖1.2万元/平方米，这让销售怎么卖？”蔡宜透露，一城市两极分化，刚需观望，豪宅反而卖得不错。
二是因市场不明朗导致投资端信心不足。蔡宜说，现在拿地不能只算利润，还要看地块周边被谁拿了。但第二批集中供地，许多民企没有出现在土拍市场。没有地，就不用开发贷，此后的种种贷款全线压降，她预测明年市场整体融资规模可能会下降。
三是近期富力发布公告称可能无法于2022年1月13日到期时完全赎回票据，投资市场对民营房企的疑虑仍然高悬。
蔡宜说，无论哪个问题，都不是她个人或公司努力能改变的。
应受访者要求，蔡宜、林菀为化名。本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹