注：美国东部时间2021年12月16日，浑水（Muddy Water Reasearch）发布了针对贝壳的做空报告。为此，贝壳当天公开回应称：确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。“浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。”
本文来自微信公众号：地产三哥（ID：dichansange），作者：地产三哥，头图来自：视觉中国
浑水在77页的做空报告指出贝壳主要存在五个方面的欺诈行为。以下为地产三哥摘录、翻译的报告内容：
《BEKE: Luckin Coffee’s for These Closers!》
我们做空贝壳。
因为据我们估计，该公司存在系统性欺诈，使其新房总交易额（GTV）虚增超过126%，佣金收入虚增约77%-96%。
我们发现：贝壳向投资者报告的交易量、商铺数量和经纪人数量与我们利用数据收集程序从贝壳平台收集的数据之间存在巨大差异。
我们通过对BEKE商店的初步调查，包括现场访谈和现场访问，证实了这些差异。
贝壳经常在公司财报电话会议上重复的口头禅是：“做难而正确的事情”，但这似乎离真相很远。
简而言之，我们发现了大规模的欺诈行为，包括可能的虚假收购，其目的似乎是出于掩盖虚增的收入。
我们的实地调查发现了：幽灵商店、克隆商店、以及通过加盟的经纪公司往返现金来增加收入的未公开计划。与瑞幸咖啡类似，这是一个包含着大量欺诈的业务。
以下是BEKE（贝壳）多元欺诈的路线图。
1. 虚增GTV和收入
我们编写了一个程序来收集BEKE平台上的交易数据。这与我们研究JOYY（欢聚集团）和GOTU（高途）的方法类似。我们通过现场访谈、现场访问和实体店检查来抽查结果。
研究结果显示，我们认为，BEKE大幅夸大了其平台上新房销售的GTV和由此产生的佣金收入。
我们估计，BEKE2021年Q2-Q3的GTV被夸大了126%。
根据实地工作和经纪人访谈，我们认为BEKE的实际佣金率比声称的要低。我们估计BEKE的收入虚增了大约77%-96%。
我们还发现证据表明，该公司通过往返现金，人为的增加佣金收入。
2. 幽灵商店
我们的结论是，使用贝壳平台的商铺和经纪人（如果存在的话）比BEKE声称的要少得多。
我们对BEKE平台的数据收集表明，在第二季度末报告的总商铺数至少虚增了23%。然而，这可能低估了欺骗程度。
现场调查和访问显示了一些幽灵商铺，它们被BEKE在其平台上列为“活跃”，但在访问时是关闭的或不存在的。因此，我们认为，BEKE的经纪业务数量甚至比其平台的数量要少得多。
一个例子是南昌二十三中的中环商店，它在其平台上“活跃”，该经纪公司有近100处房产挂牌出售。但当我们的调查人员访问该商店的工商注册地址时，这里是一个废弃的、位于门卫室内的店面。
在廊坊三河的另一个例子中，我们在平台上在完全相同的位置发现了两个独立的活跃商店。经纪人向我们的调查员证实，这两家店已经合并为一家，但在BEKE的平台上，这是两家截然不同的经纪公司。
这远不是唯一一次发现有一家线下商店在该平台上伪装成两家或两家以上商店的例子。
我们应该在廊坊找到的51家链家店铺中，其中有19家是“幽灵商店”。仅在这个城市，实地考察和实地调查表明，BEKE的店铺数量夸大了59%。
我们相信廊坊是一个代表，这样的幽灵商店是普遍存在的。
3. 克隆商店
多个商铺在BEKE的平台上出现在相同或相似的位置，实地调查表明，尽管平台上出现了多个活跃商铺，但通常只存在一个实体商铺。
这种克隆商店的模式是强有力的证据，支持了我们的结论：
即实际商铺数量比BEKE平台上现实的要少得多，BEKE对投资者严重的夸大了其商铺数量。
在调查的7个城市中，我们发现有5个城市在BEKE平台上有大量链家克隆店铺。在厦门和海口，41%和32%的链家店是克隆的，北京9%的链家店也是克隆的。
4. 虚假收购
在美国上市的中国公司因欺诈证据而倒闭的标志之一是：利用虚假交易注入收购资金，让本不存在的现金余额归零。
通常情况下，该公司会夸大收购资产的价值，有时会从与内部人士有关的代理处秘密购买。在这里，我们找到了一个我们认为是教科书式的例子。
工商查询数据显示，BEKE通过一个可能由内部人员控制的收购这进行了部分收购，这是我们在以往看到过很多次的伎俩，即抬高该资产的购买价格。
案例1：我们认为有证据表明，BEKE夸大了2019年对中环互联的收购价格，贝壳通过一个可能受控制的中间机构进行收购，夸大了收购标的的价值，并以此消耗掉虚假的现金。
案例2：另一个可疑的收购也值得仔细审查：贝壳斥资80亿元人民币收购了家居装修服务提供商圣都装饰。然而，圣都装饰仅在几个省份运营，许多分支是2021年设立的。作为可比较的对象，东易日盛装饰集团（SZ002713），是一家上市公司，该公司在30个省市开展业务。2021年6月，大约在BEKE宣布收购圣都时，东易日盛的市值为25亿元人民币。
5. 虚增经纪人数量
我们对BEKE平台的数据收集表明，BEKE在其IPO招股说明书、二次发行和其他财务报告中公开的经纪人数量被大幅夸大了。
例如，在BEKE的一级市场：上海，它声称拥有2.1万个经纪人。但工商查询显示其三家上海经纪子公司的数据，只有9,998名员工，这表明BEKE显著虚增其经纪人数量。当我们将BEKE的披露信息与该公司其他关键市场如北京的工商查询记录进行比较时，我们也看到了同样的现象。
BEKE已经明确表示，GTV和收入是其雇佣的经纪人数量直接相关，这意味着经纪人数量的夸大与GTV和收入的虚增密切相关。
最终，我们认为BEKE是在通过夸大其GTV、新房销售、收入、经纪人和门店数量来欺骗资本市场。
（摘录翻译完）
附：浑水研究简介
浑水研究（Muddy Waters Research）是一家业务涉及尽职调查的私人投资公司，由卡森·卜洛克创建。针对中概股发布质疑调查报告，2010年成功猎杀数家中国公司，在资本市场名声大噪。
其中，浑水研究比较出名的是发现在加拿大上市的中国公司汉青林木控股有限公司存在欺诈行为，汉青林木控股有限公司股价最终在2012年3月申请破产保护之前下跌了74％。
2016年8月，浑水公司发布了一份报告，声称由圣裘德医疗公司生产的心脏起搏器和其他植入式医疗设备极易受到黑客攻击。
2020年2月，浑水公司发布了一份长达89页的做空报告，指出瑞幸咖啡存在一种欺诈行为：“每家商店每天的商品数量在2019年第三季度至少夸大了69％，在2019年第四季度夸大了88％，并有11,260小时的门店流量影片为证”。
2020年5月，浑水公司宣布做空跟谁学，指根据一名跟谁学的前经理及数据，跟谁学至少有7成甚至8成的用户是虚假用户。
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