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Peter Whoriskey, Spencer Woodman 和 Margot Gibbs在华盛顿邮报最新披露，一家房产公司Progress Residential在2008年的房产危机中看到了商机，它向富豪们筹集了10亿美元，收购了当时市面上大量的廉价房产，并将它们出租给因为房产危机失去了房子或买不起房子的人。
这样的商业模式给投资者们带来了大量的利润，租户的人却在忍受着高昂的房租、低劣的服务，甚至在疫情期间，这家公司依然在不遗余力地把没钱交租的房客赶出去。
在美国田纳西州拉维尔根（La Vergne）社区、塔米苏路（Tammy Sue Lane）上的房屋并不豪华，这些房子面积不大，外墙是乙烯基壁板（一种仿木纹合成材料），大多数房子在15年前建成，当时的价格低于20万美元，对于纳什维尔（田纳西州首府）郊区的许多家庭来说，它们代表了第一次拥有住房的机会。
一位狱警买了一套，还有一位管家和一位电工也买了。
然后，一些世界上最富有的人也买了。
在过去的六年里，塔米苏路的32所房屋中，有19所被一家价值10亿美元的投资企业购买，成为全球投入以史上前所未有地速度流入美国郊区的一个例证。这家公司成立不到10年，就发展了全美最大的独栋房屋投资组合之一，成为数万个家庭的房东。
这家名为Progress Residential（为叙述连贯，下文简称PR公司）的企业通过使用计算机化的房产搜索算法和迅速的全现金报价，每月收购多达2000套房屋。PR公司的高管们吹嘘说，公司高效的管理方法对那些无力购买“入门级”房屋的租户来说是个福音。
但是，根据以前未披露的文件以及对租户和前雇员的数十次采访，PR公司一直在为世界各地的富裕投资者赚取可观的利润，同时加价抢房打败中产阶级购房者，而且使租户遭受不公平的租金上涨、低劣的维护服务和过高的其他费用。
维多利亚·贝茨是一名亚马逊仓库工人，与丈夫和10岁的女儿住在塔米苏路。贝茨说，PR公司经常无视合理的维修要求，虽然这家公司表示，在贝茨提交的37个维修单中，大多数在5天内“解决”了，但贝茨说大多数时候它并没有解决需要的问题。她说，公司花了几个月时间才修好了一个漏水的热水器。
同时，贝茨说，PR公司“借着普通人的工资收入牟利”，征收了大量的费用。
在一份声明中，PR公司为它的业务进行了辩护，包括对租户的待遇，表示其租金和费用符合行业标准和市场价格。
PR公司说：“我们所有的实体都按照最高的道德和法律标准开展业务。”
在塔米苏路，PR公司拥有19栋房子，包括街道西侧一排的11栋。
田纳西州拉维尔根社区、塔米苏路，谷歌截图
事实上，拉维尔根社区的大部分房屋都是归这家公司所有。
总的来说，PR公司在卢瑟福县（即拉维尔根社区所在的县）拥有1500多套房子，在那里，许多普通收入的人都无法拥有住房。
PR公司的背后是Pretium Partners，这是一家位于纽约的投资公司，其商业计划和投资者被披露，Pretium Partners的商业计划试图利用2008年的美国房地产崩盘，那场崩盘迫使数百万房主断赎（借款人因还款违约而失去赎回抵押品的权利），并在市场上留下了大量廉价的待售房屋。金融家们的计划是以低廉的价格购买数以万计的房产，并将它们租给那些失去住房或因贷款收紧而无法再获得抵押贷款资格的家庭。
为了给这一项目筹集资金，Pretium Partners公司向那些能够拿出至少200万美元的富人发出了秘密邀请。根据2012年向投资者发出的238页招标书，高管们预计年化回报率为15%至20%。Pretium Partners总共筹集了超过10亿美元，由此产生的房地产企业就是上文提到的Progress Residential。
招标备忘录写道，这家企业将“利用美国住宅房地产市场的严重困境”，将这些房屋租给“因断赎而流离失所的家庭，以及尽管有能力购买房屋却无法获得贷款的家庭”。
根据这些文件，那些从美国住房崩溃中获利的人中，有一个开曼群岛的信托基金，由加拿大最强大的政治捐助者之一斯蒂芬·布洛夫曼（Stephen Bronfman）资助，他是价值十亿美元的西格拉姆酒业（Seagram）的财富继承人。
另一位是维克兰特·巴尔加瓦（Vikrant Bhargava），他是一家在线博彩公司的创始人，这家公司在伦敦证券交易所上市时的估值为85亿美元，据税务专家说，Pretium做出了法律安排，尽可能减少外国投资者在美国的税收。
虽然这些文件没有指明其他大多数投资者的身份，但它们显示，潜在利润的巨大份额被指定给Pretium Partners的创始人兼首席执行官小唐纳德·R·穆伦（Donald R. Mullen Jr.）和这家公司的其他人。
小唐纳德·R·穆伦，Pretium Partners网站截图
穆伦因在高盛的工作而在金融界享有盛誉，2008年金融危机爆发前，他帮助监督高盛做空美国住房和抵押贷款市场的交易，获得了丰厚的利润，这一押注策略通常被称为“大空头”，使得高盛在市场暴跌时获利。
通过PR公司，穆伦在往另一个方向上下注，即这家公司抄底购买的房屋会升值，根据当时的一份新闻稿，到2019年，PR企业的投资者权益几乎翻了一番。
虽然这些利润在华尔街引起了人们的钦佩，但在塔米苏路和阳光地带的其他住宅区，人们的反应却不一样，在那里，PR和类似的公司正在吞噬住房供应，并以高于普通购买家庭的价格出价。根据房地产数据公司ATTOM Data Solutions的数据，结合当地的工资水平，塔米苏路所在的卢瑟福县在美国购房者最难以负担的县中排名第五。
县房产评估员罗布·米切尔说，现在那里每10个房子中就有一个是由房地产投资信托基金拥有的，这些投资正在抬高房价。
共和党当选官员米切尔说：“这些企业正在对我们的社区进行股权开采，消除整个人口群体的代际财富，对于刚开始想组建家庭的普通人来说，选择不再是‘我买得起房子吗？’而是‘我租得起房子吗？’”
在买下一个又一个街区的同时，PR公司也被指控积极驱逐租户。国会正在调查PR和其他主要租赁公司在疫情期间是否违反了国家暂停驱逐的规定。参议院银行委员会主席谢罗德·布朗（Sherrod Brown）要求PR解释为什么疫情时期的驱逐申请似乎更多地落在了以黑人为主的社区。
Pretium Partners的管理者说，PR遵守了联邦驱逐禁令。
全国有超过3000人加入了一个名为“PR住宅受害者”的Facebook租户群。PR站上满是租户的投诉，关于驱逐、损失的押金、昂贵的费用、无人接听的电话和一系列维护问题，这些投诉与卢瑟福县PR租户的抱怨相一致。
辛迪·希克斯是一名医院收入专家，住在塔米苏路附近的PR房中，她说：“他们在盘剥所有这些租户”。希克斯表示，当她拖欠房租时，公司很快就提出了驱逐申请，即使她付清了房租，也要向她收取数百美元的相关费用。
与妻子和12岁的孩子住在塔米苏路的IT工人奥德拉·奥卡福说：“由于客户服务的原因，我们希望能尽快搬走。”他说，在短短的几年里，他的空调机被冻住了，水管也出现了问题，而且是反复出现问题。
送货司机阿什莉·巴尔的摩说，她和丈夫一起以每月2020美元的价格租下了PR公司在塔米苏路的一套房子，她说：“我不能告诉你谁是PR公司的幕后老板，我们能告诉你的是，它一直很糟糕。”现在的房租比他们2016年搬进来时上涨了30%以上，与这个地区快速上涨的房价基本一致。
Pretium表示，它公平对待租户，并及时回应他们的投诉，向《邮报》和ICIJ投诉的租户只占其20万居民的很小一部分。
Pretium说：“Pretium致力于通过无与伦比的努力来支持我们的居民和社区，成为解决我们国家住房危机的一部分。”
Progress Residential官网截图
公司说，关于服务糟糕的指控“缺乏基本证据，而且是基于未经证实的或匿名的说法”，并补充说，这些指控不代表大多数租户在公司7万多所房屋中的经历。公司说，针对希克斯的驱逐案已被驳回，虽然奥卡福的房子的维修问题需要“坚持不懈的工作”，但他已经得到了300美元的补偿，而且“多次及时访问贝茨女士的家并解决维修问题”。
“我们不能够片面地去看待这些问题，我们重申Pretium公司的承诺，即为选择租房的家庭提供高质量、可负担的住房和可靠的服务。”
穆伦没有回应通过Pretium提出的采访请求。
巴尔加瓦说，他只是隐约知道他的投资，因为这项投资是由他在新加坡的家族信托基金进行的。
布洛夫曼与他的亿万富翁父亲查尔斯一起，在开曼群岛的一个名为“科尔伯信托”（Kolber Trust）的实体中投资了数千万美元，布洛夫曼的私募股权公司Claridge Inc.的首席财务官芝诺·桑塔奇说，他没有参与投资Pretium的最初决定。
他在接受采访时说：“斯蒂芬·布洛夫曼和他的公司并没有控制科尔伯信托，我们不知道他们的投资是什么。”
在美国梦中攫取利润
几十年来，像塔米苏路这样的地方的大部分房屋都是由居住者拥有的，为数百万家庭提供了财务稳定性。
在房地产崩溃之前，美国人对个人拥有住房的热情是如此强烈，以至于政府的大部分政策都是为了将拥有住房扩大到尽可能多的家庭。根据美联储的数字，到2005年，美国的住房拥有率已经上升到69%。
研究这一现象的瑞典乌普萨拉大学地理学家布雷特·克里斯托弗斯说，当时，购买数千套住房的建议被投资者唾弃，他们担心自己被当做“践踏住房所有权梦想”的人。
不过，住房危机削弱了中产阶级对房屋所有权的控制力，宽松的信贷和华尔街对高风险抵押贷款的偏好在市场上造成了泡沫，当它破裂时，数百万家庭付出了代价，仅在2008年，贷款人就取消了超过300万套房屋的贷款，房价开始下挫。
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这场经济灾难导致保守派经济学家认为，美国政府扩大住房所有权的政策误导了美国人，许多家庭被鼓励购买他们负担不起的房屋。克里斯托弗斯说，这种意识形态的推动，加上廉价房屋的过剩和新技术简化了成千上万的房产管理，促使一些投资集团投身于大规模的房屋租赁事业。
这些新房东对像巴尔的摩夫妇这样有购房意向的家庭构成了严重的竞争威胁，这对夫妇多年来一直在努力为他们自己和三个孩子（现在分别11岁、7岁和6岁）购买一个负担得起的房子，他们希望得到许多家庭想要的东西：好学校和安静的社区。
事实证明，全球投资者也在寻找同样的东西。
PR的商业计划规定，首选价格在7万至19万美元之间、在过去15年内建造的房屋。
根据投资者的邀请函，“共同的特点是郊区的位置，以家庭为导向的社区，低犯罪率、靠近好学校以及提供丰富就业机会的社区。
纳什维尔地区有很多这样的住房。拉维尔根是一个位于水库岸边的外郊区，风景优美，自1990年以来，其人口增长了四倍多，居民人数超过了3.5万人，在塔米苏路和拉维尔根的其他一些街道上，这里的景观看起来仍然是刚刚修剪过，如果院子里有树，它们往往也是细长的。
“反腐败数据集体”分析了全国各地数以千计的PR房屋购买，发现大量的购买集中在阳光地带的郊区，这一组织的创始人大卫·萨科尼说：“这些资金确实集中在有大量增长的郊区，人们正在往这些郊区搬迁，这些房子是给那些从事初级工作、刚从大学毕业、或工资较低、为家庭寻找独栋别墅的人准备的。”
虽然巴尔的摩夫妇和PR公司一直在寻找同一类房屋，但在达成交易时，投资企业拥有显著的优势。
一个是速度。
今年早些时候，时任PR公司首席执行官的查兹·穆勒在接受“房地产界的领导声音”播客（Leading Voices in Real Estate）采访时说，在房屋出现在各个上市服务房地产数据库的15分钟内，公司的计算机就会评估它，判断是否应该将它标记为“应接受公司的收购团队审查”。
在上市后的两小时内，PR公司就可以提出报价。
穆勒在播客中说，公司本月正在购买“接近2000套房屋，我们预计这一数字还会增加”。
另一个优势：PR公司严格按照数字选择房屋，而一个家庭的决定则更为复杂。
穆勒将公司的方法与那些可能在压力下为房屋支付过高价格的家庭进行了对比。Progress公司“完全没有感情色彩”，“我们非常以财务为导向，在这个收购过程中，我们所做的一切决定都不是情绪化的。”
然而，PR最重要的优势可能是它有能力快速提出全现金的报价，一般的家庭买家必须借钱，而贷款环节往往会增加不确定性和延误。
所有这些优势都为投资者带来了回报，在对7万多套单户住宅的销售情况进行分析后，大学研究人员发现，投资者为类似房屋支付的费用比个人买家少10%左右。
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研究人员之一、威斯康星大学格拉斯坎普房地产中心的学术主任阿卜杜拉·亚瓦斯教授说，投资者 “拥有现金和谈判优势，他们会得到一个更好的价格。”
这对巴尔蒂莫尔夫妇这样的家庭来说是个坏消息。2016年5月，这对夫妇本来已经打算在附近的士每拿（Smyrna）买房子，但他们的贷款失败了。巴尔的摩夫妇说，田纳西州住房发展局说他们的收入超标，没有资格获得首付援助，而贷款方又说他们赚得太少，没有资格获得融资。
就这样，他们搬进了塔米苏路的一所房子，成为了租房者。他们的计划是再等上几年，积攒一些钱，然后再试一次，他们迅速攀升的租金使他们能存下来用于支付首付的资金减少，同时，当地的房价正在飙升。
当他们想买的时候，阿什莉·巴尔的摩说：“有更多的房子在出售，现在这些房子已经被PR公司司接管了，他们已经买下了所有的东西，这限制了其他想买房子的人的机会，但我们仍然要尝试。”
Pretium Partners的一位高管驳斥了拥有住房和租房有明显不同的观点，Pretium Partners的房地产主管达娜·海明顿在房地产播客中说，无论他们是租房还是房主，人们都必须每月付款，不是为租金就是为房贷付款。
海明顿说：“当人们试图区分拥有房屋和租用房屋时，我笑了，现实是大多数人并不拥有房屋，他们向银行租房，从表面看，它真的看起来是一样的。”
然而，她说的一个关键区别是，一个家庭每月支付的抵押贷款可以建立房屋资产，而支付租金则没有这种好处。
海明顿在播客采访中说，Pretium的负责人穆伦值得称赞，因为他预见到了那些没有能力买房的千禧一代的需求。她说：“他基本上看到了这一代人的到来，并说：‘我们要如何安置他们？’”
她说，一个大型投资集团“处于非常有利的地位，可以为居民提供他们自己根本无法提供的生活体验，而他们又能真正负担得起”。
10亿美元的赌注
披露的文件中包含了穆伦对投资者的第一次推介，它阐述了他们如何在取消抵押品赎回权危机之后，通过以折扣价购买房屋来获得巨大的回报，同时将税收降到最低。广告中说，在短期内，投资者将从蓬勃发展的租赁市场中享受到健康的收益，最终，随着住房价格的上涨，他们可以以巨大的利润出售房屋。
ICIJ和《邮报》的分析表明，Pretium公司的投资者确实从他们对塔米苏路和其他地方的租户的押注中看到了巨大的收益。
2013年4月，巴尔加瓦的新加坡信托公司控制的一家巴哈马公司同意投资Pretium。这位前在线赌博高管的信托基金最终出资660万美元，根据文件中的账户报表，到2018年9月，这笔投资的总体价值已增加到940万美元。
巴尔加瓦在一份书面声明中说，到2019年信托基金退出Pretium时，这笔投资取得了10.35%的“内部收益率”，这是基金常用的业绩衡量标准。作为比较，以标准普尔500指数衡量的股票平均年回报率在历史上一直在10%左右。
据一位审查Pretium基金发行文件的专家称，基金使用了一系列复杂的法律安排，积极规避美国的税款。
密歇根大学专门研究国际税收的法律教授鲁文·阿维约纳说，首先，外国投资者的资金流入开曼群岛的一个合伙企业，在那里不需要提交美国的纳税申报。
阿维约纳说，开曼群岛的合伙企业之后把钱送到特拉华州的一个“国内控制”的实体，使投资者能够避免对通过出售美国房地产获利的外国人征收的高额税收。
特拉华州的实体反过来把钱投资于房地产投资信托基金（REITs），作为出租房屋的合法所有者，REITs不需要为租金收入的收益纳税。
在被问及税收安排时，Pretium Partners表示，“我们的投资工具是按照行业最佳做法进行结构和管理的。”
巴尔加瓦在给ICIJ和《邮报》的一份声明中说，他完全遵守了相关税法，巴尔加瓦说，是管理他家庭信托的受托人选择投资于Pretium，他没有接触到收益。他说，受托人不知道Pretium在美国可能支付的税款。在他居住的英国，他说他不需要为境外收入纳税，因为他是一个”非定居居民”，而在巴尔加瓦的Pretium投资的最终持有者在新加坡，那里通常不对出售投资的利润征税。
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对于Pretium的创始人穆伦来说，这种法律安排也提供了税收优惠，与其他私募股权投资一样，Progress旨在向穆伦和其他Pretium经理人返还远高于其原始投资的利润份额，在本案中是2500万美元。
ICIJ和《邮报》无法确定穆伦到底从基金中赚了多少钱，部分原因是根据投资计划，他的收入取决于投资者的回报水平。密歇根大学罗斯商学院金融学助理教授伊曼纽尔·伊姆弗审查了这些文件，他表示，如果企业达到17.5%的预期收益率，那么穆伦和其他基金经理的报酬可能超过10亿美元。
伊姆弗教授表示，如果其他投资者的回报与巴尔加瓦的大约10%相似，Pretium的经理们仍将获得相当可观的收益——约2.3亿美元。
这种超额的利润份额本质上是对管理基金的补偿，但它不作为固定收入征税，相反，这种被称为 “附带权益”的利润是按低得多的资本利得税率征税。
长期以来，“附带权益”的税收优惠一直存在争议，根据美国国会预算办公室的数据，它使美国财政部每年损失超过10亿美元的税收。
无处不在的各种费用
据几位前雇员说，即使投资者堆积了大量的收益，PR公司也在不公平地对待一些租户。
梅根·库克负责处理来自纳什维尔地区（包括卢瑟福县）的服务电话，她说：“这份工作给我的感觉很糟糕，没有人应该像这家公司这样去对待居民。”
她说，公司经常强迫租户支付房屋维修费用，即使这些损失本应由公司承担。库克说：“没有‘我们很抱歉发生这种情况’的怜悯之心，他们的态度是‘不付钱就把你赶出去’。”
库克说，她于2020年7月辞职，后来为另一家房东公司工作，她说她在那里遇到了类似的问题。此后，她转换了职业。针对库克的叙述，PR公司说：“我们坚决拒绝这种毫无根据的断言，这完全是错误的，而且有严重的误导性。”
其他四名前雇员说，PR公司经常拒绝退还押金，即使是在租户离开时房子的情况良好，公司表示，这些员工的指控与事实不符，并补充说，“我们不可能对模糊和未经证实的指控作出回应”。
PR公司还在租户签署的租约条款中嵌入了一系列的费用和处罚。例如，在塔米苏路的租约中，要求租户支付的费用有，如果延迟付款超过5天，则需多交10%的租金，每月向PR挑选的水电公司支付7.95美元的水电费，如果没有购买租户保险，则每月需支付9.95美元，每次用信用卡支付租金时，需支付35美元的“便利费”。
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如果公司派出维修人员，PR会收取75美元的费用，除非公司确定维修是自己的责任，根据租约，如果公司提出驱逐命令，PR还要向租户收取200美元的“驱逐管理”费。
亚特兰大法律援助协会经常帮助PR公司的租户，这个协会的住房宣传主管林赛·西格尔说：“这家公司在全国范围内使用的标准租约“与我们从较大的私人股本房东那里看到的惩罚性租约一样，租约只是另一种赚钱的方式”。
PR公司表示，其收费“符合基本的行业标准，而且在许多情况下，比资源较少、底线较紧的小业主的收费低得多”。
疫情期间的驱逐
在新冠病毒大流行之前，租户对PR的投诉相对没有引起注意。然后，在2020年9月，美国疾病控制和预防中心发布命令，保护全国各地的租户不被驱逐，只要他们向房东提供一份签名声明，确认他们无法支付租金。
国会委员会援引关于PR和其他房东在暂停驱逐期间继续驱逐租户的报告，于6月展开调查。
据监督金融公司的非营利组织“私募股权利益相关者项目”（Private Equity Stakeholder Project）称，今年上半年，PR公司申请驱逐了1200多名租户，在国会审查开始后，这种做法得到了极大的遏制。根据《邮报》和ICIJ的报道伙伴《多伦多星报》的分析，仅在卢瑟福县，公司在暂停期间就对121户家庭提出了驱逐申请，其中至少51户最终收到了驱逐令。
在疫情期间等待法庭判决驱逐令的租户，美联社视频截图
PR公司没有被指责违反了驱逐禁令。公司表示，它“一直遵守疾控中心的暂停令，没有任何疾控中心的有效声明所涵盖的居民因不支付租金而被驱逐出我们的房屋”。它还表示，“私募股权利益相关者项目的行动是带有明显的偏见的。”
Pretium公司在一份声明中说：“在新冠危机期间，Pretium公司已经为数千名居民促成了超过6000万美元的援助，包括租金豁免和搬迁援助。”
瓦莱丽和马克·吉特是Progress公司在疾控中心颁布暂停驱逐期间（一直持续到今年8月）被驱逐的租户之一。
58岁的马克·吉特从事酒店和其他大型项目的管道质量控制检查。54岁的瓦莱丽·吉特是一名前律师助理，因脊柱疾病而致残。这对夫妇与瓦莱丽82岁的母亲住在一起，后者已被诊断出患有肺癌。
马克在疫情初期被解雇后，瓦莱丽告诉PR公司，他们可能很难支付1600美元的月租。
瓦莱丽说：“他们说，‘哦，我们会和你共度时艰，我们会帮助你，你只要支付你能支付的就行。”
这对夫妇说，他们在财务状况允许的情况下支付了部分款项。但在2020年9月底，RP向法院提交文件，要求将他们驱逐出去。
他们不是唯一遭到这种对待的租户，当瓦莱丽来到10月份的法庭听证会时，法庭上还有其他几位PR租户，法官为她的案件设定了一个单独的日期。
12月15日，法官下令将吉特夫妇驱逐。
因驱逐令在法院门口等待的人们，加拿大Global National新闻截图
进入1月的几周后，PR公司获得了“占有令”，命令警长将这对夫妇从他们的家中赶走。一位副警长很快就出现了，警告他们如果不自愿离开，就会被强迫离开。
瓦莱丽说，大约在这个时候，吉特夫妇发现，如果想要得到暂停驱逐的帮助，他们需要向PR提交疾控中心的文件。她说，没有人告诉她这个要求，这个家庭于1月21日签署了文件，瓦莱丽向PR发送了一封电子邮件，语气中充满了恳求：“请不要赶我们走，我们真的已经尽力了。”
PR说，当它收到瓦莱丽的文件时，它“迅速”放弃了这个案子，并告诉吉特夫妇，驱逐将被推翻。
但瓦莱丽说，她从未被告知驱逐令已被取消。她说，否则，他们现在就应该还在自己的家里。
吉特夫妇说，1月下旬，他们在假设他们即将被迫离开的情况下搬走了。他们说，与此同时，PR要求他们支付2.8万美元的拖欠租金和相关费用。
瓦莱丽说：“我们向他们支付了我们所能支付的，但他们把我们当成人渣，他们对待他人的方式需要做出改变。”
原文链接：https://www.washingtonpost.com/business/interactive/2021/investors-rental-foreclosure/?itid=hp-top-table-main