房地产行业步入“至暗时刻”以来，规划设计、园林、投融资、客研、销售等产业链上的每一环都在经历考验，从依靠土地红利和金融杠杆红利“肆意生长”，转为向管理、产品要效益是整个行业的必然选择，这意味着整个产业链都需要随着形势的变化，对业务作出相应的裁剪与调整。就此，经济观察报推出《地产链》，第一篇——精装房。
本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷，头图来自：视觉中国
河南一家房企的成本负责人陈昭最近正忙着和供应商们价格“谈判”。“天天谈得焦头烂额，又很难出一个结果。”他告诉经济观察网，洁具、橱柜、地板、门窗等供应商都提出了调价需求，几乎是全线要求涨价。
虽然陈昭和大部分供应商签订的都是定价合同，这意味着在合同期满前，供应商需要按照合同约定价格履约。但这次，如果开发商不同意涨价的话，供应商宁愿承担5%的违约金，也要单方面解约。而精装修的进程将直接影响到交房。
“家居企业涨价也实属无奈。”一家装修公司负责人韩磊告诉经济观察网，今年开始，铁矿石、钢材、有色金属等原材料轮番涨价，多地限电限产政策也对家居企业生产造成不小影响。陶瓷、玻璃、照明器材等家居建材就没有不涨价的。“如果以一般散客自己进行整屋装修来看，原本10万块钱的装修，现在可能要花至少15万元才能完成”。
这波由上游原材料价格上涨引发的涨价潮涉及全屋定制、瓷砖、防水涂料、照明等多个领域。大幅增加的装修成本同样也给开发商在精装修层面带来压力，限价和市场低迷双重夹击下，开发商面临着一场成本与利润的保卫战。
一、“利润调节器”面临失效
家居行业的涨价潮直接带来精装修成本的上涨，而这将可能直接导致精装修失去其作为房企利润调节器的功能。
韩磊曾经在一家房企做过多年的成本管理，他告诉经济观察网，在限价的情况下，精装房能给房企带来一定的利润空间，因为毛坯房相比精装房，成本非常透明。而精装修则可以为企业赚取一些差价。
精装修材料和主体建材的采购非常不同，钢筋水泥几乎不用定价，都有市场价，没有什么溢价空间。而“装修水很深”，韩磊感叹，连最基础的家装施工都有高、低标准的区别，地板、木门这些家居产品，一两倍的差价非常常见。“地板从20元-2000元/平方米都有。”
他表示，开发商集中采购要比小业主自己买便宜得多，相当于团购。开发商实际1500元/平方米的装修标准，装出来差不多有散客2500元-3000元/平方米装出来的水平，这也为房企打开了利润差的空间。
实际上，很少房企的装修成本能达到1500元，大部分企业的实际装修成本可能每平方米不到1000块钱，“800元-1200元/平方米是主流。”韩磊说，“对外宣传3000元的精装修标准，实际在1500元左右，等于还能赚1500元。而如果是毛坯房，比周边的竞品贵1500元很可能是卖不出去的。”
另一方面，精装修还能帮助企业减少土地增值税的缴纳。韩磊举例，尤其是房企在过去地价比较便宜时拿的地，如果做毛坯房而且售价较高的话，相应的土地增值税就会非常高。为了隐藏这一块的利润，很多开发商就会搞个豪装，号称装标在5000元-8000元/平方米，通过装修吃掉一块净利润，实际上是避免一部分土地增值税的缴纳。
二、“降配”保成本
供应商和装修总包在提出涨价需求时，陈昭所在的成本管理部门大部分时候会与之沟通谈判，“比如装修总包的涨价需求，该调的还是会调一下”。但陈昭仍然认为，涨价是市场行为，既然合同已经做好约定，本应由供应商自己承担，但现在，实际后果还是需要由甲方，也就是开发商承担。
开发商也有难处。陈昭说，市场信心普遍低迷，持币观望的情况越来越多。叠加疫情对售楼处到访客流影响，“项目涨价卖是不可能的，甚至还面临着降价打折。这种情况下，几乎没有开发商会去增加精装修成本的”。
一家一线热水器品牌华北区域相关负责人刘洋介绍，下半年以来，其所在区域有超过50%的项目都提出了热水器减配的要求。他举例，华北某项目一期开盘单价卖2万多，现在二期开盘为了甩库存，开始降价卖房。一期时，该项目选用的产品非常不错，二期就要求减配，产品价格降低10%-15%是比较普遍的情况。
刘洋明显地感受到，今年下半年开始，提出降配需求的房企越来越多。以前也有阶段性的降配需求，但今年感觉尤为明显。“开发商就直接说，我们采购不了你们这么贵的产品，提供一个性价比高点的产品吧”。
除了降配，另一个方式是选择更换品牌。韩磊介绍，开发企业在做精装修时，品牌的选择会配合营销的需要。客户关注什么我们就用什么，客户如果关注马桶、油烟机等是不是科勒、老板的，那就按照装标设定测定预算，从这两个品牌中选出价格合适的。客户不关注的部分，则选择非品牌的。“所以如果这个品牌涨价承受不起的话，就和营销部门商量，换另一个也有知名度的品牌”。
陈昭表示，销售合同如果已经明确了产品的品牌甚至规格型号和系列的，那就没有办法，如果没有确定的，同档次的可以再做挑选。“装修可能会越来越差，但不会越来越贵。”韩磊认为。
还有一种选择是，接受一些大品牌的涨价，把其他空间的材料再降个档次，把总价协调下来。“这种方式并不难做到，因为中国建材产能严重过剩，在产能严重过剩的情况下，许多品牌并不会轻易涨价，只能将价格压力在内部消化。”韩磊介绍，行业龙头有涨价的底气，而一些中小品牌并没有涨价的能力。
三、价格压力传导
“不敢涨价。”一位专做橱柜、衣柜的中小厂商就表示，本来今年销量就不好，涨了怕销量更差了。“我们原材料涨价已经超过30%了，因为备货多，所以售价暂时没有涨。”他说，等储备的库存用完就只能涨价了，我不能想象涨价后的销量。
另一位小型家具厂商负责人也表示：“现在板材都是按批量涨价，每一批次的价格都不一样，板材、胶水等几乎是翻着倍涨。我们成品只敢微涨一点，保证工厂能够继续经营下去。”不调价意味着不赚钱，甚至做一单亏一单，而选择涨价则可能导致销量下降，“涨和不涨都可能死”。
一些企业选择暂时扛下涨价压力，一些则开始将价格压力向下游转移。
9月24日，东鹏控股（003012.SZ）发布公告称，鉴于原材料、能源价格等成本上升等因素，公司对主营产品价格进行合理调整，10月1日将上调瓷砖销售价格。3天后，欧派家居（603833.SH）也在投资者交流会上表示，由于原材料大宗商品等成本上升较快，公司对产品价格进行调价，并且会在规模化采购、生产等方面控制成本。
经济观察网注意到，仅在10月17日-26日10天内，就有南昌海螺水泥、上爵电器、华鹏陶瓷3家企业对旗下全系列产品价格进行上浮调整。
“东南西北商，门业看永康”，在被称为“中国门都”的浙江永康，全市拥有近千家专业生产门的企业，早在十年前，永康门业年产值就超过了150亿元，防盗门产量占全国总量的70%。永康市分布着防盗门、防火门、钢木门、木门等各类门生产厂。这里的多位从业者告诉经济观察网，自己所在的生产厂商都在今年进行了调价。
一家门厂业务人员熊齐清楚地记得，今年10月前，其所在门厂就调价了五次。“上半年1月、3月和5月，下半年6月和10月都进行了调价，涨价幅度加起来有15个点。”熊齐介绍，这相当于本来卖2000元的门，现在要卖2300元左右。一扇防盗门主要由钢板、锁具、拉手和油漆构成，这些材料几乎都在涨价。所以公司售卖的防盗门价格也在不停地调整。
“门一般分甲、乙、丙、丁四个级别，档次不同，价格也不同，普遍利润在百分之十几到二十之间。所以调价15%也就是保利润。”熊齐称，不调压力太大了扛不住，我们这几乎没有厂不调的。
从今年三四月份开始，陆续有已经签订了合同的供应商向陈昭所在企业提出涨价需求。“九牧、友邦、三元等洁具企业都调整了价格，涨幅在20%以内。”陈昭介绍，有色金属涨得最多，所以与之相关的窗户等产品价格涨幅达到了30%-40%，铜制电缆线路等，涨幅还要高。
除了涨价，供应商们还对货款账期和支付方式都提出了新诉求。陈昭说，现在的货款支付，几乎只接受现金这一种形式，而原来，则可以通过四大行获得授信额度或是商票等形式支付，“现在几乎没有任何余地了”。
另一方面，货款的支付也向更前端延伸了，陈昭说，之前支付给供应商原材料款时，账期大概在半年左右。像战略合作商通常是没有预付款的，一批货到了后才会给付上一批的款。
而现在，供应商们不仅都要求到货即付当批的钱，付款额度也从70%提升至85%左右。陈昭表示，付款比例和付款方式的调整其实也是对价格的调整，这也使得开发企业的现金流压力更大了。
在陈昭看来，支付账期和支付方式的变化，除了原材料上涨造成的利润压力，也是一些供应商对整个市场的悲观预期在付款层面上的反映。
除了供应商，装修总包们也提出了调价要求。
“广佛区域的其他项目公司的施工单位都陆陆续续提出了调价需求。”某房企华南分公司副总经理表示，虽然他的装修总包暂时没提出涨价需求，但“估计也快顶不住了”，一些铝合金、消防和打桩单位都已经提出了调价申请。
应受访者要求，陈昭、韩磊、熊齐、刘洋为化名。本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷