作者｜周超臣
头图｜万科业绩推介会直播截图
万科的半年报“超出预期”。因为没有人会预测到它的净利润时隔12年后再次出现下滑。
8月29日晚（周日），万科发布了截至6月30日的2021年中期业绩，财报显示，万科期内实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.19%，归属上市公司股东净利润110.47亿元，同比降低11.68%。其中最引人瞩目的数据就是归母净利润出现了两位数下滑，这也是万科2008年以来首次在年报和中报中出现归母净利润下滑。
在30日上午的业绩推介会上，万科总裁祝九胜检讨道：“这让我想起读书时候的感觉，就像期中考试考完成绩出来了，在复盘的时候面对很多老师，没考好怎么跟老师来回答。心情很忐忑之时也不会忘掉，还是要立志成为、特别是长期成为一个好学生的定位和志向。”
他将上半年净利润出现严重下滑归因于三点。
第一，这几年万科的开发业务销售增速相对都有限，今年上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比较低。
第二，开发业务的利润率处于下降状态。近年来万科所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从2017年到2020年，地售比大概涨了17个百分点，并会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。“我们今年跟去年同期相比，中期的毛利率从税后的24%降到了18%，如果是跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。我们的销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑，这是第二方面的原因。”祝九胜说。
第三，转型业务效果还没有真正体现出来，祝九胜说：“人比人气死人。”
“我们从14年开始逐步从房地产开发转向不动产的开发经营服务并重。今天再来反思这个问题，我们对我们经营类的业务、服务性的业务，有很多值得检讨的地方，比方说我们对完成这个过程所需要的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力，我们当时是严重估计不足，或者叫低估了，严重低估了。”祝九胜检讨道，“我们当年乐观了。”
这其实不是万科第一次检讨。
上次还要追溯到2018年9月，万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上公开进行了内部战略检讨，也就是在那次，他提出了著名的“活下去”：“万科三年事业计划书的制定要“把‘活下去’作为基本要求，我们的战略围绕‘活下去’而展开，这是最底线的战略，是‘收敛’和‘聚焦’的战略”。
跟那次郁亮的内部检讨不同，这次祝九胜的检讨更像是对财报数据不好看边检讨边解释，毕竟这次他面对的是投资人、分析师和媒体。
面对过去一段时间，政府围绕“房住不炒”“租赁并举”出台的房企融资三道红线、两个集中、40%销售额拿地限制等一系列政策，祝九胜接受媒体采访时表示，万科会坚持做一个好学生，“政策是供人遵守的，我们也一直按照政策和相关的监管要求执行。”
“例如三道红线，我们把不突破红线，长期处于绿档，保持良好的评级、良好的流动性，都列为优先级事项，是我们稳中求进的基本前提。”祝九胜说，“我们的主张一直是我们是农民，老老实实地种地，不去预测天气。其实作为农民，有时候是摆脱不了‘看天收获’的局限性的，我们尽可能地在同样的政策、同样的市场环境下，让自己的收成能够越来越好，尽可能地让广大利益相关方满意。”
那么万科的毛利率什么时候能够企稳？万科CFO韩慧华表示，万科中报的扣税后整体毛利率是18%，开发业务扣税后大概是19.6%，如果还原到同口径的税前的毛利率是24.9%。“过去这几年，特别是2017年以来，地售比一直是在上升的，所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势，从销售端逐渐地体现在结算端。所以，可以看到从一季度、中期，乃至全年可能都是这样一个逻辑。对我们自身而言，未来两年还是有一定的毛利率压力。当然我们希望通过自己的努力，尽可能地去减少对业绩的影响。”她说。
至于会不会采用利息资本化来提高利润，她给出了否定的答案：“我们在财务上一直是坚持非常审慎的原则，未来我们仍会严格地按照这一政策执行，继续坚持审慎的财务策略。”
祝九胜说：“短期来看，我们很难预测准，整个行业的毛利的下降是有目共睹的，我们全年的压力还在。至于（利润率）降到什么时候、什么时候可以回升，我认为从更长远的角度，行业一定要回到平均的回报水平。当然行业的平均回报水平不等于企业的回报水平，可以推断的是，谁的精细化管理做得好，谁的产品好、服务好，谁就更能够赢得客户、赢得投资人的青睐，他的回报水平就会高一点。”
其实回顾国家推出的这一系列房地产政策，都是三孩政策的配套措施，从住房端缓解生孩子的经济压力。虎嗅在7月26日《推倒压在生孩子头上的两座大山》一文中就提出：“目前来看，房地产行业和校外培训行业成为当下阻挡我国实施一对夫妻可以生育三个子女政策的两座大山，现在到了必须推开的时候了。”
正好有媒体问祝九胜怎么看“房子是压在三孩政策的一座大山”，结果他又开始了“检讨”：“作为住房的从业者，我们所做的贡献还不够，还是有点惭愧。早在20多年前，万科就提出我们的使命是让新进入城市的年轻人获得有尊严感的居住条件，这也是我们做业务的初心之一。但从现状来看，我们目前做的贡献是不够的，解题也不是特别有力。”
不过祝九胜话锋调转：“我们所作的贡献中，唯一值得一提的是长租公寓业务。我们从2008年开始探索长租公寓业务，2014年开始大规模布局，到今天14.8万间房间，服务了超50万的客户，我们就是希望提供高性价比、有尊严感的出租公寓。这中间有6.5万间是万村业务，其中有6万间在深圳，加上管理费，均价是1260块钱，在深圳属于性价比不错的。我们的城市泊寓均价也不高，均价含管理费是1991元。”
他接着说：“在这方面，我们觉得挺安慰，我们认为这是响应了租购并举，提供了居住解决方案。但股东就不满意了，因为我们这项业务现在不赚钱，但投入了相当的时间、精力和资本，客观来说也影响了我们开发集售业务的销售增长。在推进泊寓业务和其他相关经营业务过程中，我们越来越发现这些业务的民生属性非常强，是为产业、为实体服务。虽然没赚到钱，但解决了社会真实的需求和痛点，对我们而言仍是一件有价值的事情。”
不得不说，万科培养的高管都有一个能自圆其说的三寸不烂之舌。
借用祝九胜的话提醒万科：“口头回答问题都非常容易，也容易自圆其说，其实对业绩问题，最好的回答就是靠长期的行动，靠努力、靠长期的努力。”
希望下次万科不用再检讨了。