6月份的时候,银保监会郭主席说过一句意味深长的话:“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。

之前他也提示过风险:“收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备”,后来的事儿我们也知道了,高收益的p2p被团灭,现在已经不少大佬都进去了。

那炒房,会被团灭吗?

其实,房地产的调控政策一直就没停过,7月份的政策尤其多,达到66次,是今年的纪录,从累计的次数来看,今年的调控力度直接向2019年的600多次看齐了。



有效果吗?

短期看挺明显,因为能够吸引人去接盘的炒房动力,越来越少了。



炒房得先从能买房开始,“一夜之间,买房资格没了”,这事儿越来越多了。

1、以前不限购的,现在限购了,比如惠州,虽然城区依然不限购,但是紧邻深圳的惠阳以及大亚湾地区,开始限购了,这个限购摆明了就是针对深圳客,虽然限购要求依然很松,但是也套牢了不少投资客。

2、以前要求低的,现在要求高了,比如杭州的限购区,非户籍社保/个税要求,3年延长到了4年,落户未满5年的要2年社保,限购一套,刚要达标但还没达标的最惨,有人说这次线一调,大约有30%的购房者失去了购房资格。

3、以前有漏洞的,现在补上了,比如北京,离婚3年内住房套数按原家庭核算,卡了限购的线,3年就不能买房,比如现场靠离婚来为房子提价的,怕是也要不行了;



东莞的法拍房、成都的房屋赠与、上海的法拍和赠与,都需要满足限购要求了。

4、以前够资格自然获得的,现在需要申请了,比如武汉的“房票制”。

这个挺有意思的,想在限购区买房,先申请“房票”,有效期60天,开发商和中介都只能见票卖房,一个房票只能登记一个盘,登记完了,房票就锁死了。

以前开发商特喜欢人们去排队,一个资格排多个盘,制造火爆场面,可真的盘盘售罄了吗?也不见得,现在一票一盘,虚火也得现原形。

卡完资格,就是卡钱。

一说“停贷”,各大银行都要辟谣,但是如果让它们快速批款,又确实做不到,额度紧张已经是不争的事实,利率依然在不断地上扬。

广州的首套房利率在6月已经涨过一次了,7月又从5.45%涨到了5.95%,很快就要迈入“6”时代,成为涨幅最大的一线城市。

广州旁的佛山,6月份首套房利率还在5.5%,在7月份实现三连跳,7月中旬“破6%”已经是平均水平,佛山农行的组合贷继续加息,上调至7.35%,直接“破7”了。

LPR已经15个月没有动过了,5年期及以上的LPR仍然维持在4.65%,但房贷形成是LPR基础上加点,这加点的裁量可是得按照房地产的行情来的。重点城市的房贷紧张和继续加点,恐怕将是连续性和一致性的。



消费端整顿了,上游的土地端也没手软。

土地价格一直是助推房价的因素之一,卖地收入屡创新高,房价也都跟着窜一窜,房企喊着没利润,可是拿地也一直没有手软。

集中卖地马上迎来第二批,但是最近很多城市把公告又撤回了,土拍延期了。

为啥?规则要变。

前两天,流传出一份文件来,里面注明了出让公告里面有几个基本要求:



● 买地要有开发资质;

● 资金要有正规来源;

● 单宗宅地溢价率不超过15%;

● 不再竞配建,而是一次性合理报价、摇号、竞品质来确定最后竞得人。

杭州很早就改了规则,对房企的“钱”的要求就很高了。

比如取消保证金预勾地制度,改为缴纳地块起始价20%的保证金,想退地也没那么简单了,宋都股份退地损失5000万,而新政后,损失就得过亿了;

再比如推出了10宗“竞品质”试点地块,溢价率上限设为10%,并要求现房销售,地价便宜了但高周转不行了,品质高了但怕也有限价压顶,如果这10宗地试点成了,那么未来恐怕也将成为常态了。

购地资金来源审查变成统一选项后,违规的杠杆资金审查,就够不少房企喝一壶的。

现在,越来越多的城市开始拒绝踩中“三道红线”的房企来拍地。因为房企本身的问题也暴露的越来越多,最近阳光100也公告自己即将违约,暴雷之后没钱拿地,或主动或被动,都能让地价平稳一定。



最重要的是,地产红利开始消失了。

炒房的动因之一,就是赚中间的差价,现在,这样的红利越来越少了。

房价倒挂的产生,跟新房限价关系密切,有的在土地出让阶段就规定了售价,有的在预售审批阶段限制销售价格,但是周边的二手房价格,却并不在行政手段的掌控之内。

但是现在,二手房成交参考价,已经成为常态化的调控手段,深圳、成都、西安、绍兴、无锡、金华、东莞等多个城市已经出台政策,不少城市都公布了价格表,未来采用的城市会更多。

虽然,这个始于深圳的二手房成交参考价机制,有“参考”之名,并非强制,但有指导功能。

挤水分的作用肯定有的,政府复核的参考价,一定程度上反应了当地的真实交易价格,而在参考价一出,中介们也不敢随意挂高价了,在线平台更是以参考价来标注了。

指导功能,指导的是贷款,虽然真实成交价可能要高于参考价,但是以参考价作为贷款标准,那么就只有多交首付了,变相提高了首付的门槛。

而另一个炒作动因,学区房,也正在随着政策的变动而开始黯淡。

以前调控学区房是打击炒作,不能提“学区房”的概念,而现在是告诉你,“没有学区只有房”。

教育改革如火如荼,很多行业上都已经下了狠手,大城市的学区改革,已经开始了,押注学区房的,已经开始陆续受到“惩罚”。

先改革的,已经开始出现学区房的降价抛售了,即便法拍房的“捡漏价”,都开始流拍了,很多人都开始庆幸,没做学区房的接盘侠。



这么一来,从业者的日子就难过了,大的地产商还可以撑撑,靠业绩吃饭的中介抵抗能力更差,离职的不少。

最近,有传闻说,房屋交易中介费不得超过当地社会平均工资的3倍,如果是真的,这招都不能说是挺狠,基本上中介行业连窝端了。

怎么理解呢?

比如深圳,一套在1000万左右的房子,中介费也要20万左右,而社平工资大约11620元,3倍也就3.5万左右,70%就没了。

房产中介的新贵贝壳,在7月份一个月,就跌了50%多。

这个传闻并没有落地,中介们还没有收到通知,但是类似的声音一直都在,未来的政策工具里,规范中介收费的措施,也是可选项之一。

而且现在不少城市已经把中介纳入到地产调控的管控行列里面去了。

如果真的规范收费,中介参与炒房、抬升房价的动力源泉就小了很多,而下场参与资格造假等动作,也将会受到处罚。

最近,深圳对于”深房理“的调查已经出了一份调查进展通报,5人被抓,119个参与代持或众筹的成员被暂停购房资格,44个持牌中介,被纳入行业黑名单。

炒房的代价已经开始在个人身上应验。

当然,团伙炒房是个案,但是更多的个人炒房者,还是抱着房价必涨的心思,向楼市里面投钱,但是楼市不比p2p,p2p有大佬可以抓,有资产可以回笼,还能挽回一些损失。

但是,房子的投资,损失就是真损失,全部得由自己来买单,还是得记住郭主席的那句话:

“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。