周二晚间，中国最大的房地产开发商之一恒大发布公告说，他们正就出售公司旗下部分资产与多家第三方投资者进行“接触”，并呼吁股东和投资者在买卖恒大股票时“审慎行事”。恒大债务危机早已不是秘密，那么公司此举又有何用意呢？
总部设在广州和深圳的恒大集团发布的公告指出，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨出售公司旗下部分资产，包括但不限于出售恒大新能源汽车集团有限公司和恒大物业集团有限公司的部分权益，但同时强调，他们尚未确定或订立任何具体计划或正式协议。同日，恒大汽车也发布了类似公告，并呼吁股东和投资者审慎买卖公司证券。
官媒新华社主办的《中国证券报》当晚引述接近恒大的知情人士说，这些“潜在独立第三方投资者”包括国企和民企，参与方正在谈交易价格，入股事宜可能很快就会落地。
中国恒大负债累累 据称万科正牵头收购（自由亚洲电台粤语组制图）
股价跳涨
由于恒大的流动性问题近期越来越明显，其股价和债券价格今年一直“跌跌不休”。但在公布上述消息后，在香港上市的恒大汽车和恒大物业周三双双跳涨。
不过，恒大并未透露他们计划出售多少资产。中国恒大拥有恒大汽车四分之三的股份和恒大物业六成的股份，而恒大汽车和恒大物业目前的市值分别约为1280亿港元和695亿港元。
第一时间注意到这份公告的深圳财经评论人士邹涛认为，这再次印证了恒大资金链已经难以为继。
“它的资金链已经很难维持这些产业的运转了，包括汽车产业和房地产业。那么它必须要变卖一部分股权，或者引进一些有实力的战略投资者。”
回顾恒大近年来的运营状况，外界不难看出它的资金链确实很脆弱。六月底，恒大表示公司的各种有息债务约为5700多亿元人民币，而恒大去年的营业额仅略高于5000亿元。上个月，湖南省邵阳市政府曾短暂叫停恒大预售未完工的住宅，指出这家公司存在账外收存和使用、挪用预售资金的行为。几乎在同一时间，江苏省的一家法院应广发银行请求，冻结了恒大子公司1.32亿元人民币的资产，不过这场纠纷很快得到解决。
要求解决债务危机 中国监管机构约谈恒大许家印（自由亚洲电台制图）
经济缩影
有业内人士估计，恒大欠下的债务已经超过1.8万亿元。但这家公司曾在六月发布声明说，目前恒大生产经营一切正常，成立25年来，从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。
很大程度上，工人出身的许家印在1996年创办的中国恒大见证了中国经济的腾飞。在公司快速发展时期，恒大曾是国内最大的开发商。随着越来越多的人把钱投向房地产业，愈加自信的恒大开始涉足其他行业，包括旅游、瓶装水、电动汽车等等。但北京当局近年来开始收紧房地产政策，这让四处举债的恒大突然显得不堪一击。
一年前，中国政府提出了房企融资的“三条红线”，分别是剔除预售款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1。房企踩中的红线越多，其负债规模就必须越小，这对于当时同时踩中了三条红线的恒大来说，是个巨大的考验。
现居美国的中国经济社会学者何清涟表示，恒大近年来的困境与国内经济的大转型有关。
“（当局认为）金融业出现很多问题，就是因为‘脱实向虚’，对虚拟经济投入了很多，包括房地产业。那么（国家领导人）习近平的讲话和这两年的动向都表明政府要抓实体经济、发展制造业。”
中国恒大集团标志（网络截图）
转型赌注
说到转型，恒大并非后知后觉。两年前，恒大进军新能源车市场，并迅速斥巨资对技术、资质、人才等汽车上下游产业链进行布局，获得了多个领域的核心技术。恒大表示，他们将研发14款新能源车型，并在今年底到明年初之间实现批量投产，2025年产销达到100万辆。
但问题是，恒大并没有电动汽车的工业和技术背景，却希望在2025年之前超越特斯拉等公司，成为全球“规模最大、实力最强”的电动汽车制造商。就在今年四月，恒大汽车的市值曾一度飙升至800多亿美元，甚至超过了福特和通用等多家老牌汽车厂商，但由于其母公司的资金链风险逐渐暴露，它的市值在过去几个月里缩水近八成。
本周一，恒大汽车发布盈利预警，预计今年上半年净亏损约48亿元，几乎是去年同期的两倍。
财经人士邹涛判断，恒大铺的摊子实在太大，只有掌握了大量资源的国企才能接盘。
“恒大将来只有在政府的主导下，由一些当地国企联合组成一个财团来收购它的一些股权，或对它的一些企业进行战略重组。”
上周，信用评级机构标普全球(S&P Global)将恒大及两家子公司的评级从B-下调至CCC，指出这家集团流动性状况被侵蚀的速度和程度超出了他们的预期。
大举出售资产，恒大开启断臂求生模式
持续一年、不断发酵的恒大债务危机走到了新节点
8月10日，中国恒大（3333.HK）、恒大汽车（0708.HK）、恒大物业（6666.HK）同时发布公告，称公司控股股东中国恒大集团正在接触潜在独立第三方投资者，探讨出售包括但不限于恒大汽车及恒大物业的部分权益。
界面新闻8月9日的一则快讯称，多家国企和民企正与恒大就在香港上市的恒大汽车和恒大物业入股事宜进行深入洽谈，预计合作很快就会落地。
另有路透社报道称，恒大同时在试图出售一批深圳的城市更新项目。
恒大公关部门对此回应，不能透露第三方投资者具体为哪些机构，一切以公司公告为准。
一位资管公司财务总监认为，“第三方投资者”说明有意与恒大洽谈收购、入股事宜的公司不是恒大系的股东、投资人，这意味着老股东不会再增资。
受利好消息影响，恒大系股票连续反弹三天，从8月9日开盘到8月11日收盘，中国恒大涨幅22%，恒大汽车涨幅18.5%，恒大物业涨幅45.4%。
2021年初，中国恒大和恒大物业的市值都突破过2000亿港元，恒大汽车市值更是接近过7000亿港元，但到8月初已跌至700亿港元、550亿港元和1300亿港元左右，合计蒸发市值逾8000亿港元。曾经的利润之王恒大，今年成为市场最为瞩目的风险对象。
恒大此前已采取增发新股、打折售房、回笼商票、出售资产等多种手段缓解资金压力。6月22日、8月1日，恒大分两次出售旗下影视公司恒腾网络19%股权，筹资约77亿港元。
7月30日，中国恒大将所持有的深圳市高新投集团约7%股权出售给万科旗下公司，但未披露交易金额，该笔股权的原始出资额为9.81亿元。
1月24日，恒大汽车曾以每股27.3港元的价格，向6名投资者定向增发9.52亿股新股，募集260亿港元的资金，锁定期12个月。
财报显示，截至今年6月30日，中国恒大有息负债总计5700多亿元。但市场相信整个恒大系的负债远不止于此，并且相当部分的负债是在财报之外。
广州城投、万科入局
最有可能救恒大的是万科和广州市城市建设投资集团（下称“广州城投”）。
《财经》记者获悉，万科正在参与交易相关的谈判，是潜在买家之一。而且，万科关注的标的不仅限于恒大物业，他们也在研究恒大汽车的相关资产。
《财经》记者还获悉，广州城投的员工已在为可能发生的交易做准备工作，既有资金上的准备，也有接手某些业务的准备。
广州市有6个城投平台，除了广州市城市建设投资集团，还有广州交投、广州地铁、广州水务、广州环保等。这些公司在日常语境里常被用“城投”来概称。
《财经》同时了解到，广东省政府尚未就国资入股恒大事宜做过讨论和部署。
一位广东省国资委相关人士对《财经》记者表示，在他的分工范围内，目前没有听到任何有关参与恒大资产和债务重组的消息。
另一位熟悉政府工作规程的人士告诉《财经》记者，广东各城投公司手握大把资金，省政府也充分下放权力，城投公司可在市场上自由寻找合适的投资标的，但这仅限于纯商业行为。“如果是政策性的政府救市行为，政府内部肯定要提前讨论，统筹安排。”
市场也有传言说，与恒大谈判的还包括广州越秀金融控股集团（下称“越秀金控”）等地方国企，以及华润、保利等央企。
《财经》记者分别向以上公司做了核实。
华润相关人士对消息表示惊讶，称完全没有听说过。越秀金控相关中层管理人士均表示，没有收到过公司的任何相关指示，本人也是从公开渠道得知相关信息。
8月11日下午，越秀金控在投资者平台官方声明，公司目前业务不涉及恒大集团，也没有参与恒大集团的资产重组。
截至发稿，保利集团没有明确回复《财经》记者的问询。
恒大汽车、恒大物业谁更好卖
从公告来看，目前恒大主要准备出手的是恒大物业和恒大汽车的股权与资产。
但恒大汽车的资产质量，恒大物业的引战方式，很难让投资人从股权下手。
一位国有车企战略部负责人对《财经》记者分析说：很难想象有人会去接盘恒大汽车业务。其产线都是按照宝马、奔驰等豪华车型设计的，不实用。也不可能有人出资支持恒大的地产商造车模式，就算出资，也必须取得业务主导权，不会做小股东。
由于拖欠供应商货款，恒大汽车旗下公司陷入多起法律诉讼，大部分是合同纠纷。如果入股恒大汽车，就需考虑为恒大汽车历史包袱买单，包括每年的财务费用、折旧、摊销等经营费用。
根据公司公告，恒大汽车2020年亏损77亿元，2021年上半年，预计亏损48亿元。2020年底，恒大汽车经营活动产生的现金流净额为-19.6亿元。
实际上，恒大汽车已资不抵债。
2020年底，公司总负债1559亿元，总资产1501亿元，扣除2亿元少数股东权益后，归属母公司股东的权益为-61元。
由于依靠巨额负债发展，恒大汽车2020年财务费用达27亿元。频繁收购，也让恒大2020年商誉和无形资产减值准备达到10亿元。
此外，恒大汽车在各地兴建工厂，2020年固定资产折旧支出为5亿元，且短期内无法形成真实生产和销售。
恒大汽车的研发开支计入了无形资产，2020年其无形资产已经积累到102亿元，未来将陆续转入无形资产摊销，成为每年的经营成本，2020年无形资产摊销为4亿元。
也就是说，恒大汽车每年的固定支出合计至少46亿元。
相比造车业务，恒大汽车旗下的土地更有价值。2020年底，公司财报上计入的土地使用权为42亿元。
因此，投资人看中的很可能只是恒大汽车的土地资产。
恒大物业虽然财务基本面比汽车好，但如果交易模式是出让少数股权，而非出售资产，那对头部地产公司的吸引力会降低。
头部公司收购物业资产，更青睐控股模式。如近期万科子公司万物云（曾用名：万科物业发展股份有限公司）并购了阳光城的物业资产，就是要了控股权，并向阳光城子公司阳光智博全体股东增发了4.8%的万物云股份。
规模是物业管理行业的核心指标，中国物业公司版图划定正在进入最后争夺期，拥有的在管面积越多，意味着将来有更多的可持续增长空间，在资本市场也有更多故事可讲。
去年以来，碧桂园、万科、融创不停在财务出现危机的房企手中扫货，若恒大愿意出售全部物业资产，应该不难找到买家。
2020年，恒大物业营业收入105.09亿元，同比增涨43.31%；毛利润40.06亿元，同比增涨128.26%。属于优质资产。
截至2020年末，恒大物业总合约管理面积约5.65亿平方米，覆盖22个省，5个自治区，4个直辖市及香港，共290个城市。其中，广东、海南、江苏、浙江、湖南等热门大省都是恒大重点布控的区域。
除了恒大汽车与恒大物业，据《财新》报道，中国恒大也从6月初开始筹划出售地产资产，但只出售项目公司资产，不涉及上市公司股权。由于中国恒大不愿意亏本抛售，交易至今未能敲定。
恒大相关人士表示，对市场传言不予置评。
恒大物业的在管面积分布
资料来源：公司年报
