本文来自微信公众号：棱镜（ID：lengjing_qqfinance），作者：郭菲菲，编辑：李超仁，头图来自：视觉中国
郑开大道这条主干道，连接着河南省会郑州和古城开封，城市交界处，正处于开发状态的一片区域被分成两块，分别叫做白沙和绿博。
从行政属地划分来看，更靠东的绿博片区属于郑州市中牟县，其有着颇高的定位，被命名为“郑州国际文化创业产业园”。根据官方介绍，这里规划面积132平方公里，欲打造文化创意、时尚旅游、高端商务三大主导产业，建设3000万人次世界级旅游目的地，打造“东方奥兰多”。
演员李亚鹏的首个中国文谷文旅项目，就设在这里。
2017年12月，该项目高调启动，宣布计划总投资约30亿元，打造包括中国书院小镇、艺莲文创小镇、泰迪城三大板块，由李亚鹏实控的北京中书控股集团投资建设。当时，包括河南省市相关领导，以及于丹、王立群等文化名人，纷纷前来为项目捧场。彼时，身为舞台主角的李亚鹏，此前操盘的另一个文旅项目——云南丽江雪山艺术小镇，控制权已经易主，同时，他还因此身背4000万元债务。
2021年3月底，作者在文谷项目实地调研发现，四年时间走过，项目配套的住宅楼盘已接近完工，然而，作为主体的文旅项目却仍未开始施工。同时，早在2018年，李亚鹏已开始退出项目，由当时正在发力文旅板块的房企金科集团投资接盘。
文谷文旅项目不及预期背后，是地方政府希望改变传统土地财政模式的诉求，他们希望不只依靠售卖住宅用地、同时还通过引入文旅、教育、康养、农业等增值产业，来带动远郊区域的发展。然而，这也让产业勾地一度流行，开发商们深谙于此，趋之若鹜，各种特色小镇涌现，但大多都是借小镇之名圈地卖房。
针对这种现象，2018年起，政策开始严控类似项目房地产化倾向，防范“假小镇真地产”项目，“生造文旅概念、实则产业勾地”的模式受阻。
实际上，李亚鹏入局河南、金科随即接盘之时，也正是开放商上马文旅项目的爆发期，包括融创、雅居乐、华夏幸福等规模开发商，以及本土房企亚新和正商等，都曾在环郑州地区跑马圈地，但与文谷项目一样，他们大多也败走麦城，陷入停滞。
碰壁多个项目、身负重债，与其说李亚鹏是个从演员转型失败的商人，不如说他正好成为了地产天花板显见、开发商闪转腾挪间的一个插曲。
从李亚鹏到金科
在2017年12月那场盛大的中国文谷项目启动仪式前，一家叫做河南中书置业的公司，股权悄然发生变更，随后，又以合计3.87亿元的底价拍下绿博片区约120亩土地。
天眼查数据显示，河南中书置业成立于2016年4月，最初为李亚鹏方100%实控，注册资本1亿元；2017年3月，代表金科一方的河南威联公司接盘75%的股份，成为河南中书实控人。
金科入主后不足半年，2017年9月，河南中书将上述共计120亩的两块土地收入囊中。全国公共资源交易平台信息显示，这两宗地块分别为31号居住用地和33号商务用地，面积分别为3.87万平方米和4.22万平方米，挂牌底价分别为2.3亿元和1.57亿元。
祖籍河南、坚持回家乡祭祖的李亚鹏缘何联姻文谷项目，金科又为何要通过插足李亚鹏的初创公司来拿地，不得而知，但这两块土地，颇具为李亚鹏“量身定制”的意味。
出让单位中牟县对该两宗地进行整体出让时，对竞买人及土地用途给出了严格要求。例如，由郑州国际文化创意产业园管委会认定并出具证明，33号商务用地竞买人或其关联公司，须拥有世界知名儿童文化主题IP授权身份，旅游知名城市成功落位及运营世界知名儿童文化主题IP的博物馆、乐园、主题酒店、商业等的经验及两家以上的案例。
还要求，33号地要建设世界知名儿童文化主题IP综合体，总投资额不少于10亿元，在土地成交后3年内项目要全部建成并投入运营；同时，该项目须先于住宅项目开工建设。
参与河南文旅项目时，李亚鹏除手中持有中国书院IP外，他还牵头拉入了韩国泰迪熊主题乐园品牌合作，同时，还曾落地过云南丽江雪山小镇的文旅项目，在文旅方面，可以说“经验”丰富。
而彼时，手握资金的金科集团在文旅项目上则是“新手”，尽管根据其官网介绍，金科目前全国文旅项目为162个，总体量为642万方，旗下包括旅游度假区、未来物种公园、颐养汇及综合体金科乐方四大产品线，但其文旅板块正式成立实际于2018年，晚于文谷项目拿地。
天眼查数据显示，目前，李亚鹏方仍持有河南中书25%的股份，同时，在2020年8月，河南中书的公司法人由李亚鹏的财务伙伴曹芝梅，变更为金科中原公司总经理王龙，高级管理人员也均变更为金科人士。
李亚鹏的实际出局或许更早。一位接近金科人士对作者表示，2018年开始，李亚鹏一方的工作人员就开始陆续撤出该项目，到现在为止，其已完全不再参与项目，目前项目为金科集团自投自建。
截止目前，李亚鹏及其律师并未就河南中国文谷项目对作者做出任何回应。
文旅未卜，住宅先行
尽管在土地出让时，要求文旅项目优先于地产项目，但是，31号地上的“金科博翠书院小镇”配套住宅楼盘“博翠园”，却远远领先于33号地上的文谷项目。
2019年11月，河南中书以1704万元的底价，拍下另一宗70年产权的住宅用地，面积仅为2448平方米。作者了解到，这一小块地属于2017年拍地时的拆迁历史遗留问题，后续拆迁结束，补充了这宗边角地块，从而在原有基础上形成了一宗完整土地。
经过土地出让规划细则加上现场实地调研，作者对比发现，中国文谷项目号称总占地约500亩，总建筑面积约50万方，但实际上，李亚鹏方两次拍地后，至今仅拿到120亩地。项目西北角即为31号住宅用地，规划6栋洋房、5栋高层，东北角为33号商务用地，要建商业综合体。
作者在该项目看到，东至广惠街、西至广成街、南至琼花路、北至海红路，四周几乎都围上了中国文谷的绿色围栏，宣传语“ 1/3建住宅、2/3建配套、六大书院、四万方冰雪世界”的宣传语醒目可见。项目东北角外树立的广告牌上写着，“这是郑州文创园重点产业项目之五，总投资10亿元，主要建设泰迪熊主题乐园、冰雪世界滑雪场，项目于2018年3月开工，计划2021年9月试营业，建成后年营收达到1.5亿元”。
但目前，一期住宅项目三栋高层及部分洋房已接近竣工交付，而文旅项目未有丝毫动工迹象，内部仍未完成土地平整，杂草丛生。
上述接近金科人士告诉作者，此前拍得的33号商务用地要做个商业综合体，实际只涉及泰迪城这一IP文旅元素，并不包括中国文谷书院元素，文谷另属于其他规划用地。
从作者实地探访情况来看，除李亚鹏方之前拍到的两块地之外，整个文谷项目规划中的其他三块土地目前还未达到政府土地收储、进行招拍挂的要求，这意味着后续若进行公开招拍挂，包括金科在内的每家企业都可以参与。
实际上，先期完工的住宅项目也并非完全顺利。
一位熟悉郑州地产市场的人士对作者介绍，2016年郑州市区限购限贷后，大批投资客挤入不限购的远郊，郑汴一体化概念加上文创园规划出炉炒作，其中主打低密改善的绿博片区尤为火热，高层一度卖到1.5万元/平米，碧桂园、万科、建业等规模开发商争相涌入拿地。
然而，金科在住宅项目上似乎并未捞到好处，其接盘李亚鹏河南中书置业公司75%股权仅两个月，当地楼市便急转直下。
上述郑州市场人士表示，在2017年5月绿博也被限购后，市场急剧转冷，供应量远超市场需求，投资客锐减，降价、首付分期等促销手段不断出现，高层普遍降至不足1万元/平米，郑州主城区也从2017年的高点一路走低近四年，直到2021年初才略有回暖，而白沙绿博这些远郊，沉寂至今仍未有起色。
31号地住宅项目入市时，即恰好遇到市场转凉。一位置业顾问告诉作者，2018年底，该项目即已开售，高层毛坯价格在1万元/平米，相比之前便宜近1000块钱，洋房稍贵些，目前项目一期才接近卖完，将在2021年6月开始陆续交付。
至于为何泰迪城项目延迟至今，上述接近金科人士解释称，不同于住宅，文旅产业项目相对复杂，目前在重新调整规划方案，尚待报批报建，预计今年会动工。
住宅项目开售，延迟的文旅项目计划开工，但事情并未完结。
作者发现，2020年10月，在中牟县地方领导留言板上，有十几位购买了该项目楼盘的业主代表留言询问，为何购房之后不能正常网签。官方回复称，因中国文谷泰迪城项目（泰迪城乐园冰雪世界）工程进度滞后且现场已停工，为督促企业加快项目建设，按照前期签订的合作协议等相关约定，停止了博翠园项目相关手续办理。回复中表示，关于中国文谷泰迪城项目何时开工问题，目前，该项目正在进行规划方案调整，待相关手续完善后将正常开工建设。
“假小镇，真地产”
中牟县文谷项目的延期“难产”，只是文旅项目扩张的一个缩影，不止于国际文创园，实际上，郑州市场多个文旅项目建设进度陷入停滞。
海昌海洋公园项目，与李亚鹏和金科的合作模式类似，该项目由某华南龙头房企和主题公园开发商海昌海洋公园（02255.HK）联合开发。2017年，双方以20亿元拿下住宅和商业两个地块，合计近1200亩，宣称投资15亿元，2020年7月建成。然而实际上，该华南龙头房企的住宅项目早于2019年开盘销售，但这一号称中原地区最大海洋公园项目，却被爆出已停工一年，建设进度也严重滞后。
2019年3月，雅居乐与中牟县签约，号称投资100亿元，打造雁鸣湖会展小镇，无独有偶，项目同样迟迟未能动工。2020年8月，文创园管委会官方回应称，因雅居乐自身原因不能履行约定，会展小镇项目合作已终止。
据不完全统计，环郑州市场的融创慈云、云智小镇，本土房企亚新的诗瓷、婚庆小镇，本土房企正商的红酒小镇、十里香山等多个文旅小镇项目，进度均不如预期，部分甚至杳无音讯。
这些文旅项目批量出现的2017年，正值政策红利期，但从2018年开始，特色小镇开始整治，政府严控类似项目房地产化倾向，防范“假小镇真地产”项目，“生造文旅概念、实则产业勾地”的模式开始受阻。
除了早些年落地运营的方特度假区、绿博园外，2017年在郑州集中签约的文旅项目，截止目前，实际落地运营的只有建业华谊电影小镇和河南·戏剧幻城主题公园等少数项目，对应的配套住宅项目为建业集团开发的橙园项目和新筑项目。
“从2019年开始，政府对产业勾地很谨慎，就怕你是来圈地。原先招商引资时，一般会配套住宅用地，但现在只能靠后续来补，不会写在纸面上。”一位郑州产业园资深人士对作者表示。
头豹研究院一份研报指出，中国特色小镇具有投资大、回收周期长和政策变化快等特点，特色小镇初始投资额约为 20 亿元，总投资约为 50 亿元，平均资金回收周期约为30~50年。
显然，追求高周转的房企很难有这样的耐心。2018年，中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁就曾撰文指出，一旦房地产商进驻特色小镇，特色就很难实现，“过去小镇创业只需要从农民手里租房即可，一旦被房地产商介入，就要通过买房来创业，那就会大大提高创业成本。而历史也证明，没有一个特色小镇是通过房地产商的进入带动起来的”。
上述产业园人士也表示，文旅项目第一步是能开业、有人流，第二阶段才是拼持续经营能力、自负盈亏，但现在郑州市场真正做到这一步的文旅项目并不多，大多数停留在纸面规划上，文旅基本就是赔钱的生意，前期建设也融不到资，如果靠后续长期运营，开发成本十年以上才能覆盖，从商业逻辑上根本就不成立，所以基本靠卖配套住宅反哺输血。
在疫情冲击和三道红线双重压力下，文旅项目更加艰难。一位闽系房企副总对作者表示，房企降负债重任下，“如果大部分是可以马上开发的住宅用地，压力就不大，如果是文旅、商业、酒店土地，开发销售的周转速度太慢，资金压力是非常大的”。
于是，利益驱使下，开发商闪转腾挪，名气变现间，李亚鹏成为了其中插曲。
本文来自微信公众号：棱镜（ID：lengjing_qqfinance），作者：郭菲菲，编辑：李超仁