本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷，原文标题：《房屋中介费的秘密：看似明码标价，实则多方博弈，最终弱势买单》，头图来自：视觉中国
“近两个月做的单子，几乎每一笔都要争中介费。”重庆市渝中区的一名房屋买卖中介人员，最近对此有点头疼。
不仅是他，几乎所有的经纪人向买卖双方解释中介费新规和从中协调所花费的时间，都增加了。
2月下旬，贝壳在重庆开始执行新的中介费标准，对业主佣金提出不高于总房款1%的指导标准，购房者佣金则变为不高于2%，中介费由房屋成交总价的2%上调至3%，取消原有的1.5%贷款服务费。贝壳平台上的链家、德佑、中环、21世纪不动产等中介公司，也纷纷做出相应调整。
重庆业主欣欣最近的两次谈价都没能成功。她的房子在重庆来福士对面，位置优越，来看房的人很多。“谈到最后，买家紧咬我应该承担1%的中介费来砍价，而我已经给出心里的最低价了。”
但买家觉得，总价200万元出头的房子，自己承担所有的中介费、契税加上个税，总共超过了7万元，交易成本太高。“我的概念里，我报的底价就是我要拿到手的钱，不存在还要出费用。如果要我出费用，那我就在底价基础上再加一些。”欣欣代表了卖家的普遍想法。
虽然中介收费规定已改，但在实际操作层面，情况仍然复杂，上述经纪人表示。
重庆，是贝壳继深圳、广州、成都、郑州等城市后，又一个将中介佣金上调至3%、并采取双边收费的城市。
每一次中介费的变动，都触动着不同市场主体的神经，对购房者而言，最担心的是本属于卖家的中介费转嫁到自己头上，增加买房成本。
房屋租购中介费到底由谁来支付，支付多少，一直备受关注。中介费看似明码标价，又存在讨论空间，它既公开，又隐秘。
表面上，中介费率由中介公司自行制定，但实际上，中介费受不同城市、地区、中介品牌的差异和市场交易惯例、供需影响，是一个动静结合、多方博弈的结果。
一、定价权归谁？
“目前从全国来说，中介费都实行市场调节价。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示。2014年之前，全国的房地产中介服务收费，由政府制定统一指导价。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额计收。房屋买卖则按成交价格总额的0.5%~2.5%计收，最高不超过成交价格的3％。
2014年，《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发布，中介服务费定价权下放到省级。2016年，各省逐渐放开房地产中介服务收费定价，变为市场调节，即由企业自行定价。
赵庆祥介绍，不同的企业和不同业务都有不同定价策略，大致上经纪服务收费受三方面的影响：一是所在城市的交易服务惯例；二是市场是卖方市场还是买方市场；此外，中介公司规模、市场份额，也决定了其定价策略。
比如，在北京一家小型中介公司如果收2%或3%的中介费，可能就很困难；如果企业规模足够大，手上房源多，就有可能收到。“不是所有的中介公司都有价格调整的能力。”赵庆祥说。
在许多城市，中介服务费的收取都达成了一定的行业共识。
一位北京中介门店店长告诉经济观察报，北京的中介费分为两大阵营：即2.7%和非2.7%阵营。链家、麦田、中原、我爱我家、丽兹行等大型中介，收费标准均为2.7%；一些小中介公司，收取标准浮动空间较大。“2.7阵营之外，很多都是1个（百分）点，还有一些一个点都不到，给钱就干。”该店长表示。
如果说行业惯例决定了相对固定的中介费率，市场的变化则成为中介费变动的重要原因。
几乎在贝壳调整重庆中介费的同时，“重庆二手房存量超20万套”登上了微博热搜。
链家数据显示，目前重庆二手房挂牌数量超过16万套，数量超过成都和上海二手房源数量之和，是北京二手房数量的两倍多。
贝壳重庆站市场负责人表示，3月，重庆库存的二手房源已经超过20万套，房源的平均成交周期超过90天，贝壳的中介费是在这样的供需关系里做出了调整。
链家方面也回应经济观察报称，由单边收费改为双边收费，有增加市场活跃度和成交量方面的考虑。“一旦二手房转入买方市场，在房屋交易上，买家就拥有了更大的话语权。这时中介再向买家收费，就会相对困难。”赵庆祥认为，居间中介服务模式下，向话语权弱势方收取中介费是普遍做法，既能收得上来，也有助于房子的流转和成交。
而在上海这种卖方市场，向卖方收取中介费，显然是困难的。上海闵行区的一名房屋中介人员表示，上海在2018年就施行了双边收费模式，但大多数情况下，中介费都是买家在承担。
一名从去年就开始参与上海新房摇号的购房人告诉经济观察报，同样一套500万的房子，如果选择二手房，中介费和税费算下来超过20万元，“打新的人那么多，不仅因为新房单价便宜，还在于购房成本差异太大。”
二、多重博弈的结果
理论上的定价，对实际成交中的中介费定价影响十分有限。21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航表示，不管中介公司如何调整单边或双边的收费规定，也只会在短期起作用，市场在经历短时间挣扎后，最终由话语权弱势方买单。
根据卢航多年观察，“过去成都等几个城市，都出现过中介费单边变双边、双边变单边来回的折腾，实际上都是短期影响，最后中介费还是由市场决定。”
供需的决定作用不仅体现在不同城市之间，甚至细化到同一城市的不同区域。
南昌市的一名连锁中介人员表示，红谷滩新区的卖家普遍需要出中介费，而九龙湖区则大多数不出，要求“净得”。这是由于后者的买卖交易活跃，买家多、需求量大。
而具体到每家中介和每笔交易，中介费的金额又落在了买家与中介的博弈上。选择多、中介竞争激烈，成为买家谈判的筹码。
上述北京中介门店店长表示，虽然中介费明码标价，在实际成交过程中，各家中介机构都会有不同程度的折扣。
卢航透露，现在市场上大多数中介实际收到的费用都在2个（百分）点左右，还有许多小型中介公司一个（百分）点也做。
赵庆祥也表示，虽然北京很多中介公司都标价2.7%，但实际能收到的各不相同。比如大公司市场占有率较高，收费较为严格，能收到2.5%左右，中型中介普遍在2.2%左右，小型中介1%也很常见。
多名经纪人均向经济观察报表示，会根据客户个人情况的不同，给出不同程度的优惠和折扣。较大的中介公司都有自己的底价，比如贝壳平台上的德佑、合佑、中环地产、21世纪不动产等在南昌规定，买卖方各收取1个点的中介费，最低为1.5%，如果低于底线，剩下的部分则需经纪人自己补上，所以一般会”守住底线”。“底线之上则可以谈，如果一处房源，很多家中介都有，那么中介费可谈的空间就大些，因为客户的选择权大。”上述南昌中介人士介绍。
值得注意的是，在一些市场集中度较高的城市，老百姓在买卖房屋时的选择余地可能会越来越少。“因为交易首先考虑的因素是房源，其次才是中介费。”赵庆祥表示。
据调查，在武汉和成都，仅某单一中介品牌的占有率可能就在60%~70%，这使得购房者丧失了一定选择权。在北京，包括链家、我爱我家、麦田、金色时光、21世纪不动产等北京前十的中介，市占率也达了80%。
上述南昌中介人员透露，在其所负责的九龙湖区域，贝壳平台的中介品牌就有5个，而其他叫得出名字的不超过3个。
“我们的优势是一个点佣金就能做，但房源方面不如贝壳系联盟，其他更小的夫妻店，也都以加盟的方式挂上了较大的品牌，‘小虾米’是拿不到房源的。”该名中介人员表示。
三、谁分了中介费
收来的中介费都去哪了？
一位南昌贝壳系中介店长表示，每一笔佣金中，贝壳从中抽取14%的平台分成后，30%将分给房屋录入人、维护人、实勘人等6个角色，每个角色在5个点左右；其余部分则归门店和卖房经纪人。不同门店规定都不一样，卖房经纪人的分成在30%~60%不等。
如果涉及到跨品牌合作，参与分成的角色可能更多。卢航表示，中介费通常被分为4份分发到经纪人的手中，跨品牌合作多则可能有10个角色参与分成。
南昌齐家房产的一名经纪人小徐告诉经济观察报，“在房价高的地方，经纪人分成较多，而在标的本来就比较小的地方，金额总共还不到1万，多方分成后我们也拿不到多少钱。”
这与国际上的做法不同。“美国的中介费两边分就行，中国多则可能要切成10份。”卢航介绍，中国采用的是双边代理制，即中国的经纪人受托于买卖双方，而国际上惯常采用的是单边代理制，房产经纪人只受托于买卖其中一方，也只为一方负责。美国的买方代理人和卖方代理人只要撮合交易，各守各自的利益就可以了，而中国的经纪人则要代表双方进行谈判，立场很难确定。
虽然单边代理模式在价格博弈方面优于双边代理，但在卢航看来，中国收费模式目前很难向美国模式靠拢。
卢航解释，虽然美国的单边代理模式能为买卖双方各自争取最大的利益，但在中国，中介机构很难拿到独家代理，各家中介之间竞争，房源推得也比国外经纪人积极。
“而且，国内的中介费几乎‘包圆’了房屋交易过程中的所有费用，经纪公司的交管团队需要为房屋交易进行包括购买资质审查、房屋属性、产权调查、计税和资金安全等一系列服务。”而美国6个点的中介费不包括后续的交管服务，后续部分将由其他专业的公司服务，要支付包括按揭服务费、房屋检测费等费用。“在美国，购买一套房子费用比较高，中介费和后续的交管和保障服务费，都要买家承担。但美国的各类税费比中国低，个人所得税也习惯由卖方承担，情况不一样。”卢航说。
尽管如此，卢航认为，中国的中介模式仍有需要改善的地方：在美国的房产交易中，保险公司提供的产权保险能把交易中的所有风险兜住。“在中国，只有将资金打入监管账户这一种做法，愿意这样做的客户还只有20%左右。这意味着，一旦出现巨大的损失，只能由中介公司先行托底。”
赵庆祥也认为，目前由中介公司垫资赔付的方式，无形中推高了中介公司的成本和中介费用。
链家数据显示，截至2021年2月，链家为客户购房风险兜底已累计赔垫付14万笔，支出达25亿元。
在规避风险方面，一些大的中介公司可能会推出一些安心保障服务机制，而收费低的公司则有所欠缺。赵庆祥表示，“收费和成本在这，费率在1%或者更低的中介，确实难做到，也赔不起。”
卢航认为，目前市场上收费高低都存在合理性。“如果想图个安心，最大程度规避风险，那就选择费率较高的大中介，如果自己愿意耐心把整个交易都摸清，也愿意承担风险，那就可以选择小中介，确实可以省点钱。这是一个市场自由选择过程。”
本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷