3月16日下午，许玥在北京市海淀区的一个售楼处内签下二手房买卖合同后，望着马路对面中关村第三小学（万柳校区）（下称“中关村三小”）的粉色教学楼，和一群正拥挤在校门外翘首以盼孩子放学的家长，她长舒了一口气。
中关村三小（万柳校区）大门外，家长等待接孩子放学。 吴斯旻/摄
按照惯例，每年5-6月，北京各城区将开展义务教育阶段的入学工作，这就意味着3-4月，是当年“买房入学”的最后时间，而许玥正是赶上落户上学末班车的家长之一。
回想起自己“秒签”二手房的经历，许玥至今还心有余悸。她最终选定的小区叫蜂鸟家园，位于海淀万柳区，对应着北京“一流一类”的名校——中关村三小，一直以来，该小区有着“海淀学区房天花板”的称号。根据蜂鸟家园的一位房地产销售经理介绍，在过去半年里，该小区内房源均价上涨了300万元左右，并一度出现无房可售的现象。目前，每平方米的均价已达到20万元以上，需求却只增不减，预计3月份成交量可达50余套。
蜂鸟家园小区紧邻中关村三小（万柳校区），建成于2003年，共4栋楼。 吴斯旻/摄
不同于“突击买房”的许玥，另一个北京妈妈麻宁决心“筹备在前”。她告诉第一财经，从备孕时起，她和爱人就开始找房。最近，孩子刚满70天的她在东城区看中了一套约50平方米的学区房。但正当她盘整好资金的时候，这套挂价510万元的房子，一夜间跳涨40万元。
第一财经记者近日调研发现，海淀上地、万柳，西城金融街、德胜等区域的二手学区房市场出现明显升温，并呈现出房源少、报备客流量大、溢价高和成交量多的特点。有行业资深人士透露，自去年下半年起，海淀和西城的多个热点学区的二手房价格涨幅在10％~15％左右。
23日，据海淀房管局官方微信公众号“海淀房管”消息，近期，海淀区房管局联合区市场监管局对上地、万柳等区域房屋交易中介机构，加大执法检查力度对涉嫌炒作“学区房”概念、借机哄抬房价、代理未经房主书面授权委托房源等违规行为进行调查取证。目前，区房管局已检查中介机构门店134家，对存在违规行为的中介机构立案6件，停业自查2家，行政处罚2万元。
24日，第一财经记者致电海淀区教委，负责小升初工作的接电人员表示，2021年，将继续严格执行多校划片和民办摇号。2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校。截至目前，北京市城六区均明确提出了新购置的二手房不享受单校划片，而是通过多校划片方式入学。
同时，为缓解北京市义务教育阶段学位紧张的问题，北京市委教育工委副书记、市教委主任刘宇辉日前在北京两会期间接受采访表示，2021年北京市将新增2万个中小学学位。到2025年，北京市将新建、改扩建和接收居住区教育配套中小学150所左右，完成后新增学位16万个左右。
根据北京市住建委制定的2021年房地产市场执法检查工作安排，严查“借学区房等炒作房价”是今年的九大工作任务之一。
“先占个坑位，再租房住”
从决心“入坑”中关村三小到找房看房，许玥的心理预期被不断拔高。
进入3月后，眼看着幼升小的流程即将开启，再算上办理房屋过户的周期，许玥急了。一周前，她在卡里凑齐1000多万元的预备款，并再次来到看过数次的蜂鸟家园小区，从不存在名额占用的4、5个房源里，挑中了一间48平方米左右的一居室开间房，并最终以1030万元的总价全额拿下。
“在这里挑房子，不看单价看总价。”许玥称，由于蜂鸟家园是中关村三小所在的学区里唯一以43-55平米小户型房源为主的小区，这对于前来“占坑”的家长而言，是性价比较高的选择。也正因此，该小区业主在挂售房源时，会忽视5平米左右的面积差距，将总价约定在950万~1100万元，也即是每平米大致在18万~23万元的区间。
在蜂鸟家园小区内，居住密度大，每层多为7-8户，租住人数多。吴斯旻/摄
事实上，对于像许玥这样，孩子要在当年或第二年上学的家长而言，可选择房源的价格和户数会进一步缩小。第一财经记者在实地走访时发现，在链家、我爱我家等多个房地产经纪机构挂售的该小区房源中，总价较低的房子，基本处于业主自身子女还在小学低年级上学的状态，根据“六年一学位”的原则，这意味着，只有孩子在2026年左右上学的家长才可以选择这类房源。
“孩子越大，价格越贵。”上述房地产销售经理告诉第一财经，正常情况下，家长在会提前3~6年左右买房，一方面，总价更低，并可以选择贷款的方式购房；另一方面，根据海淀幼升小“多校划片”后的顺位原则，被调剂的可能性更小。
那么，对于“卡着点”买房的许玥，落户时间短是否会让孩子面临被调剂的风险？对此，许玥认为，“可能性不大。”她向第一财经记者计算了一组数据，去年中关村三小开设了18个班，每个班约30~40人，在生源数相对充足的同时，对口小区数也相对较少，“目前，还没有听说过被调剂的现象”。
不过，许玥称，拿到1030万元的小开间后，“鸡娃”战役才刚刚开始。
据她描述，小升初“多校划片”后，在中关村三小所在的海淀学区中，“派位入学”所覆盖的中学整体水平一般，这就意味着，6年后，孩子若想升一流初中需要拼“点招”。
根据一名北京链家房地产中介提供的“2019年中关村三小（万柳校区）小升初毕业生去向统计”，当年，六小强及民办摇号的“点招”入学人数为326人，占全体毕业生的48.37％。
2019年中关村三小（万柳校区）小升初毕业生去向统计 北京链家房地产中介/提供
“虽然东、西城和海淀三区都被称为北京的‘教育高地’，但相较东、西城，海淀家长更‘拼娃’。此外，按照幼升小和小升初的学区划分，在海淀，牛小配次优初中的现象很常见。这种情况下，海淀区的一流初中更青睐从牛小考入的点招生，这也是我选择中关村三小的主要原因。”许玥说。
等到6月份，孩子入学事宜尘埃落定后，许玥称，会考虑将蜂鸟家园的这个小开间出租，再在对面的光大水墨风景小区租一个100平米左右的房子，将孩子的姥姥、姥爷一并接过来住。“先占个坑位，再租房住。不过，即使蜂鸟家园的房子出租了，出租价格仅在每月7000元左右，租售比很低。”许玥告诉第一财经。
光大水墨风景小区位于蜂鸟家园对面，以大户型为主。2月以来，该小区挂售房源一度达到每平米16万元。吴斯旻/摄
有人追涨，有人观望
21日，上述北京链家的房地产中介在微信上向第一财经记者晒出了前一天的销售“战绩”：3月20日6时起，当天，北京链家二手房成交量达671套。按区域划分，海淀五道口、西城金融街等优质学区的单日客户量、带看量和成交量均位居前列。
“正常情况下，单日二手房交易量在300套左右。现阶段，根据平台数据，全市二手房交易数量翻了一番，这说明即便在贷款、学位政策趋紧的情况下，很多购房者并不观望。”他说。
西城区的一名房屋中介也对第一财经表示，当前，西城区德胜、金融街等学区的“老破小”甚至卖到了每平米24万元，其中，一居室的公房尤其受家长追捧。如果能签约的话，基本在刚挂牌的一个小时内，就有几十个客户报备。
根据国家统计局数据，2月份，北京二手房价格环比上涨1.2％，涨幅较上月扩大0.3个百分点。中原地产首席分析师张大伟分析称，学区房需求的明显抬升，是本轮一线城市二手房价格上涨的重要原因之一。“疫情影响下，2020年信贷政策较为宽松，叠加大量出国读书人群回流，这给北上广深带来了大量的学区房需求。”他说。
与此同时，今年，北京市入学适龄儿童数量的增多，也进一步加大了学区房的需求。据统计，自2013年“二胎”政策放开，2014年北京市新生儿出生率比上一年增加了10%以上，而2021年正好是这波新生儿的入学年份。
为满足义务教育阶段的入学需求的增加并进一步扩大优质教育资源，据了解，今年，北京市将新增2万个中小学学位。新学位主要分布在核心区、中心城区人口密集地区和城市副中心等学位需求比较紧张的地区。其中，海淀区将新增小学学位3000个、中学学位1000个，同时，将加大北部地区优质学位供给；西城区今年力争增加义务教育学位12000个，同时，将在德胜、新街口、广内牛街、广外等学区打造多类型的新优质校，有效增加人口集中学区的优质学位资源。
高热度的北京二手学区房市场正迎来高监管。1月25日，北京市住建委党组书记、主任王飞公开表示，打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。
随后，针对个别小区出现房价上涨苗头并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期的现象，北京市、区住建委、市房地产中介行业协会多次约谈北京市主要经纪机构负责人。自1月26日起，贝壳、我爱我家等中介机构的外网平台，不再显示小区历史成交价格。
对于上述专项行动的阶段性监测结果，2月25日，北京市住建委官网上发文称，“近期我们监测到，有部分投机性需求恶意炒作学区房，我们将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，严肃查处违规使用信贷资金购房问题。”
近日，第一财经记者走访海淀和西城的多个热门小区时发现，部分房地产中介已不再明言“学区房”一词。与此同时，在贝壳找房、链家APP上，北京范围内，每平米单价超过18万元的房源消失了。
3月18日，某中介公司内网，蜂鸟家园部分在售房源，当日该内网显示48套在售。 一位海淀万柳区房地产中介 /提供
3月18日，贝壳找房APP上，蜂鸟家园部分可售房源，当日平台上共4套在售。
对此，多名房地产中介表示，隐去高价房源和淡化“学区房”的概念，是落实监管层“不炒作”学区房的要求，以防止在过高的房价下，家长恐慌性买房、业主哄抬房价和投资客“追涨”等现象出现。
趋严的政策，让部分潜在学区房购房者决心推迟“上岸”。麻宁告诉第一财经，一方面，孩子还很小，另一方面，过几年后，北京市入学适龄儿童数量可能会下降，而各学区的教育均衡化趋势也将进一步提高，届时，选择余地会更大。“我决定，当下，不再‘追涨’了。”她说。
（受访者要求，文中许玥为化名）