“这一次燕郊房价真的涨起来了。”这是包启明的希望，也是众多环京投资客的期望。三河落户放宽消息传出后，引发了投资客、销售和中介的集体狂欢。对于他们而言，可能会出现一个千载难逢的解套机会。本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，原文标题：《投资客逃离燕郊：卖掉两套房，回北京买一套》，头图来自：视觉中国
3月16日一大早，河北省三河市西关环岛附近的人口管理大队门前排起长长的队伍，排队的人手里拿着各色的文件袋或公文包，队伍中夹杂着焦灼和不安，有的人等待时间已经超过了三小时。
包启明是这个队伍中的一员，早晨不到6点，他从燕郊的家中驱车30公里来到三河市区，他和队伍中其他人都有一个共同目的：办理落户。在三河市内，燕郊又被称为西城，三河市区被称为东城。
3月初，有关三河市放宽落户的消息开始在房地产销售和中介群体中流传，一直到3月中旬，开始正式接受办理。每天工作时间内，三河市人口管理大队门前都排起了长队，这一情形已经持续多日。
包启明是山东人，有着近二十多年的北漂经历，2016~2017年期间，他陆续在燕郊购入三套住宅，随着燕郊限购及房价腰斩，他成为众多环京楼市投资客中被套者之一。几年下来，虽然燕郊房价有所回升，但他还是亏了近一半的本金。
“这一次燕郊房价真的涨起来了。”这是包启明的希望，也是众多环京投资客的期望。三河落户放宽消息传出后，引发了投资客、销售和中介的集体狂欢。对于他们而言，可能会出现一个千载难逢的解套机会。
“这几天价格涨了不少，成交也比原来好了一些。”一位链家的中介人员透露，但由于限购政策没有改变，短期内户籍新政对楼市刺激有限。
包启明已经在燕郊居住了三年，他希望燕郊楼市能有一波行情，“价格起来了，就赶紧卖掉，在北京买一套，就不需要两地跑了。”与包启明有同样想法的人不在少数，他们认为这是一次将房产从燕郊置换到北京的机会。
一、户籍新政
根据现场办理人员透露出的信息，燕郊落户分为两个部分，一个是房产落户，即三河市范围内，持有三河市辖区内70年产权房本的本人、配偶、子女及父母等近亲属均可以落户，公寓落户具体以现场审核为准。
另一个是人才引进政策，燕郊行政大厅的工作人员告诉经济观察报，大专及以上学历和相关技能证，只要在三河市范围内有合法经营的公司、单位劳动合同及一个月的社保或个税记录，可以申请人才落户。
除了个人外，个体商户及公司经营者，只要有2个月的相关纳税记录同样可以申请落户。申请落户者如果在三河或燕郊有房产，可以直接在房产所在地落户，如果无房产，可申请单位集体户口，具体以三河市人口管理大队审核为准。
三河市房产落户政策由来已久，2017年限购前，只有购买住宅均可以办理落户。彼时，凭借房产证或购房合同就可以拿到准迁证，购房落户政策让燕郊从一个几万人的小镇变身为常住人口上百万的新区。
2016年5月前后，房产落户政策进行调整，2016年4月10日前购买新建商品房并网签的可以直接落户；之后及购买二手房的需要在三河市连续缴纳三年社保方可落户。
2020年5月，三河市开始执行人才落户政策，大专及以上学历、相关技能人才及工商业经营者，有工作单位及连续三个月社保缴存或相关纳税记录，且没有异地社保可以申请在燕郊落户。
这一次三河户籍政策调整，房产落户方面，主要取消了对2016年4月10日前网签新建商品房的限制，只要有70年产权的房产证即可申请落户；人才引进落户方面，放宽了对社保和个税缴存时间的要求。
燕郊户籍新政从一则传言开始。据上述链家中介透露，3月5日，有关燕郊即将解除二手房限购的消息，开始在房地产中介群体间流传，“传得有板有眼的，当时是周五，说周一就正式放开。”
此前，包括燕郊、大厂在内的部分环京区域已经放开了一手房限购，外地人只要在本地名下无房，可以购买一套新房，自拿房本起五年内限售。这一消息虽然没有获得官方公开认可，但已经开始实施。
虽然一手房限购松动了，但燕郊二手房仍执行2017年限购政策，即本地户籍家庭限购两套住房，外地户籍家庭社保满三年限购一套。由于多数在燕郊居住的人缴纳北京社保，限购政策重创燕郊楼市。
如果燕郊放开二手房限购，对于包启明等投资客的意义不言而喻。
3月11日，最终消息落实，燕郊二手房限购放开的消息没有实施，二手房落户的政策开始执行。此后几天里，负责落户咨询、申请和办理的三河市人口管理大队电话一直处于忙线中。
二、看到希望
北漂包启明一直生活在北京做小生意，2016年到2017年限购前，在京津冀协同发展及地铁平谷县等一系列政策刺激下，包括燕郊在内的环京楼市迎来最为辉煌的时刻，彼时，部分小区二手房成交价一度接近4万元/平方米。
那个时候，有人在出逃，通过出售燕郊房产，成功将居住地转移到北京；但也不乏像包启明开始将燕郊作为房产投资地。
据包启明介绍，尤其是北京317限购政策出台后，多数人认为北京刚需客将进一步外溢到燕郊等环京地区，加上一系列消息刺激，“我们普遍认为燕郊房价普遍到4万元/平方米没有任何悬念。”
彼时，包启明频繁出入燕郊，每周末都会和燕郊的投资客聚会，探讨政策、楼市的走向，他们甚至商量准备成立一家公司，专门从事投资房产业务。
那段时间，包启明生意不错，可以周转的资金较多，所以他先后在燕郊买下三套二手房，其中有两套单价在3.3万元/平方米左右，另一套的单价也超过了3万元/平方米。
但随之而来环京的限购政策让他和众多投资客傻眼了。“北京市3月限购，燕郊是5月，刚开始限购的时候，其实没想到会影响那么大。”包启明说，虽然限购了，但他依然认为燕郊还有投资价值和潜力。
到了7月，燕郊限购的影响开始显现，成交一路下滑，二手房月成交量只有高峰期的十分之一。随着成交的萎缩，价格也一路走低，“那个时候，一两千的降幅基本没有反应。”现在回想起来，包启明仍直摇头。
“限购开始的时候，其实价格降到位，还是可以出手的。”包启明说，在二手房成交价跌破三万的时候，他曾劝说一位朋友直接降到2.7万元/平方米甚至2.5万元/平方米出手，“但那时都还抱着幻想，谁也没有那个勇气。”
据他透露，他的那位有多套房的朋友，因为面临断供的风险，先后以1.8万元/平方米到2.2万元/平方的价格卖出三套房，“加上税费和给银行的，基本上赔了一半。我还好，都是全款，还能撑下去。”
包启明这一撑就是三年，这三年发生了很多事，生意没那么好做了，他把家从北京搬到了燕郊，忍受各种煎熬。“大家一说炒房，就拿我们举例子，走到哪都没脸见熟人，这几年大家心里都憋着一口气。”
这次二手房放松限购的消息虽然没有落地，但户籍新政已经足以让他和投资客们欣慰了。“落户人多了，慢慢肯定能形成购房需求，平谷线马上要开工了，燕郊的吸引力会越来越大。”包启明说，他终于看到希望了。
三、投资客出逃
燕郊二手房限购即将放松的消息，很快通过中介传递给一直紧密关注燕郊楼市政策动向的投资客，更多的投资客开始将房源上架，并调高挂牌价，其中就包括包启明。上述链家中介透露，消息传出至今，新增挂牌量增加了两倍。
包启明的三套房在一个小区，由于燕郊房价一路下跌，他的房子一直没有在中介挂牌，“反正咱是全款，也不着急，什么时候涨起来了，什么时候出手。”
燕郊二手房限购消息传出第二天，他联系中介把两套房挂了出去。虽然2.2万元/平方米的挂牌价创造了他房产所在小区的新高，但与他购买时相比，总价仍相差140万元左右。
他所在小区在售二手房接近900套，2021年以来共成交量不到30套，价格在1.6万元/平方米到2万元/平方米，近期平均成交价在1.9万元左右，比之前有所上升。
贝壳数据显示，3月4日到3月11日一周，燕郊二手房平均成交价为1.71万元/平方米，环比上升1.9%，同比上涨14%。但与2020年3月成交均价相比，仍有1000元/平方米左右的下跌。
中国房价行业数据显示，截至3月18日最近一个月，三河市二手房均价为1.79万元/平方米，环比下跌1.59%，同比下跌3.69%。
上述链家中介告诉经济观察报，二手房限购放松消息出台前，燕郊的房价一直处于小幅度下跌中。但消息放出后，价格开始出现上涨，与1、2月相比，大约涨了1000元左右/平方米，个别小区涨了近3000元/平方米。
目前燕郊一手房价格普遍在2.2万元/平方米~2.5万元/平方米左右，位置较为偏远的区域及紧邻燕郊的大厂夏垫区域，价格在1.3万元/平方米~1.5万元/平方米左右。但二手房由于限购影响，与一手房价有较大差距。
包启明的梦想是卖掉两套房，回北京买一套，他至今后悔当初没有在北京买房，而选择了在燕郊投资。“当时我的钱在北京能买一套豪宅，平谷的话，全款买一套别墅也不成问题，偏偏选择了燕郊。”
他相信燕郊房价早晚一天会涨回去，“不等了，乘着这波行情，割肉也要卖了。”包启明说，两套都卖出了，可以拿到400多万元现金，“五环内是不敢想了，五环外选择的空间还是很大的。”
按照他的规划，在燕郊落户，留一套房，“以后北京待不下去，咱还有根据地，孩子上学、高考的问题也解决了。”包启明说，这样既解决跨城通勤问题，也不用为了孩子上学回老家了。
上述链家中介在燕郊干了五年房地产销售工作，见证了燕郊楼市的跌宕起伏。据他介绍，燕郊投资客中，有一大部分是销售和中介，“我们平时聊得时候，很多人都说，房子卖了以后就离开燕郊。”
有更多的房地产销售和中介早已经离开燕郊，近期，他们也委托在燕郊的中介朋友帮忙处置房。上述链家中介表示，由于是从业者，销售和中介比一般投资客更容易解套，往往能卖出好价格。
最近几年，包启明也认识不少销售和中介，有的还成为关系要好的朋友，“他们消息灵通，各种消息，最先也都是从他们那里知道的，一来二去成了哥们儿了。”他表示，如果没有销售和中介的朋友，很难抓住一些解套机会。
最近他和投资客朋友们一次聚会中，大家也普遍认为目前是解套的最好时机，“涨回3万短时间是不可能了，乘着这波行情，能跑就跑，北京房价一天一天涨，再不换到北京，估计这辈子就没机会了。”
本文来自微信公众号：经济观察报（ID：eeo-com-cn），作者：田国宝