经济观察网 记者 丁文婷 1月29日晚，《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》发布，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，严查并打击违规流入楼市的资金，从资金端管制购房需求。
而就在一周前，上海刚刚发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，其中关于假离婚买房、增值税缴纳年限的调整，也意在从需求端降温。
从采访中我们发现，上海楼市这一波火热行情中，多种需求集中推升了房地产市场，学区房领涨、落户政策放宽和拆迁改善需求、投资客进场等逐步推高了上海二手房成交量。
易居研究院智库中心数据显示，2020年9月，上海二手房成交数冲破3万大关，并一路攀升，至12月，成交量近39000套，同比翻了一倍，也打破了2017年来的二手房单月成交量纪录。
2020年全年，上海二手住宅累计成交超30万套，新房成交套数也超过7万。这意味着，有近38万个手持房票的购房者涌入了这一波购房潮中。
尽管很难通过大数据清晰给出这几十万购房者的画像和数量比例，我们仍试图描摹出这波行情的需求者剪影，以期一瞥火热行情中庞大且复杂的需求群体。
置换学区房
2019年底，“私立学校将实行摇号”的小道消息在各大亲子群中传开，虽然家里孩子只有3岁，但唐奇有预感，一旦政策出台，学区房会变得非常抢手。他果断出手，12月份便将自家位于松江九亭地铁站附近的房子售出，全家人搬到了出租屋里。
2020年3月，上海市正式出台《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，公办学校与民办学校同步统一招生，且一旦民办学校的报名人数超过招生计划，则需要“摇号”入学。
这意味着以往用公办学校“保底”，冲击好的民办学校的方法不再适用。如果选择民办学校，一旦落选，很可能会被统筹到区内排名靠后的公办学校去。选择对口的优秀公办学校显然是更为稳妥地选择。政策效应推动下，不少家长开始考虑着手置换或购置学区房。
原本受疫情影响看房停滞了一段时间的唐奇加紧了买房的步伐，终于在2020年5月买下了莘庄一套学区房。“下手快”的唐奇成为周围家长们羡慕的对象，他们中的大多数是在政策出台后才后知后觉的。
郑同夫妇是在陆续听到身边同事换了或准备换学区房后变得焦虑起来的，原本并不着急置换学区的他们，也将自己家的房子挂牌出去，但“觉醒太晚”，原本意向购买的徐汇区没有符合预算的学区房了。
某知名中介公司一位从业人员表示，从2020年年中开始，其所在片区的学区房，去化速度较往年明显加速，只要没有硬伤，一周内都被抢完，快的只需一两天。
优质学区房的紧俏带动了学区房价不断攀升。唐奇位于闵行的学区房在购买时单价不到7万，现在单价已经10万以上。
关键是小区没有太多房源可卖了，唐奇说，2020年6月，小区同户型还有20多套可供选择，现在挂牌的仅剩下6套。虽然在外租房一年有许多不便，唐奇仍认为这波“赶早”非常值得。“松江九亭的从2019年年末我卖出时到现在总价上涨不超过40万元，而我置换的学区房半年涨了300万元。”唐奇表示。
因对口华师大二附中而成为闵行“网红盘”的紫竹半岛花园曾经也在郑同夫妇的关注范围内，2020年年中，成交单价还在7万元左右，12月的成交单价已经逼近10万，总价超过千万，超出了郑同夫妇承受的范围。“而且紫竹半岛花园位置已经毗邻申嘉湖高速，距离市区比较远，离开通不久的15号线终点站步行距离也有近2公里”，郑同表示，除了学区，小区优势并不明显。
刚需抢滩
如果说动辄大几百万、上千万的学区房吸引了众多置换需求，那么相对偏远、便宜的房源则成为大多数刚需们的选择。
2020年年底，满5年社保获得购房资格的小陈就通过摇号“上车”了一套位于嘉定区安亭镇的新房，即便已经属于郊外环沿线，距离市中心超过30公里，楼盘仍然收获了超过200%的认筹率。“很多都是刚需来摇号。”小陈表示，这个盘单价不到4万，总价300万左右，对刚需客来说，是为数不多的上车机会。
像小陈这样的人并不在少数，多名房产中介向经济观察网表示，今年接触到的刚需客户中，因为社保“满五”选择购房的大有人在。
2016年3月25日，上海外地人买房限购年限从2年延长为5年，压抑了几年的一批需求在2020年得以集中释放。
值得注意的是，通过居转户落户上海的人数也不断创新高，经济观察网统计，2019年通过居转户落户上海的人员有超过1.3万人，而2020年则增长了40%，平均每月有1500多人落户上海。
同时，拆迁改造也释放出大量的购房需求。根据上海市房屋管理局消息，上海2020年全年完成旧区改造75万平方米、受益居民3.5万户，分别达到原定目标的137%和125%。
一名黄浦区厦门路板块的拆迁户陈阿姨告诉经济观察网，自己临近小区的评估单价已经出来了，在每平方米5.6万元左右，而自己在社区内有两套房，算下来大几百万的拆迁款可以在外环内买个老房子住。“大部分拆迁户都会选择货币补偿而不是安置房，因为在市区住惯了，安置房通常都在远郊。”陈阿姨表示。
2020年，上海户籍政策的放宽同样向市场发放了更多的购房名额。2020年9月，《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》发布，上海交大、复旦、同济和华东师大的本科、硕士、博士应届毕业生均可获得落户资格。仅仅算上这四所学校的本科毕业生，就意味着上海每年会增加至少一万张房票。
同年11月，上海发布《上海市引进人才申办本市常住户口办法》，将原来的11个人才引进通道扩增至18个，提供了更多元化的人才引进落户通道。虽然政策在2020年底才开始施行，但潜在房票的增加无疑给上海楼市释放了更多的信号。
置换蠢动
信号刺激下，更多置换需求蠢蠢欲动。
一家中山公园附近中介门店店长告诉经济观察网，从2020年10月份开始，自己门店每天来看房的客户大概有10组，比去年同期增长了40%左右。其中有7组看房人员都是改善性住房需求。“小面积换大面积，老公房换次新房，一是因为疫情对大家的心态有些影响，想改善居住环境，另外一方面则是市场上需求增加，带动房价起了上涨苗头，大家都想配置更优质的资产”。
一直关注着上海楼市动向的王迪从2020年年初就计划将宝山顾村公园附近的一套三居室置换到了长宁区古北板块，5月份开始，他陆续看房并交纳意向金，到10月份已经给5个业主下了意向金，但均因业主不卖了或者卖掉了而没能成交。
在这个过程中，王迪也感受到了买卖双方地位的不断转变，王迪表示，自己5月份与业主谈价时，700万的房子，业主还会让价10万元，后来就分毫不让，到最后成了买家“竞价拍卖”或卖家直接跳价。到了10月份，古北板块小户型甚至已经无房可买，王迪感到了不对劲，迅速下手了大虹桥板块的一套次新房。
这套次新房从11月份成交到现在涨幅大概在30万元左右，宝山区顾村公园的原小区2020年的涨幅也未达到10%。“宝山那套房子不太好，我一直想卖的，只是刚好顺着这一波行情置换保保值。”王迪说。
同样顺大势的还有居住在闵行区的小李，2020年年底，小李选择将自己另一套同样位于闵行区的老破小、非学区进行置换，通过摇号从300%的认筹率中脱颖而出，成功购买了奉贤南桥的新房。
刚需与置换需求叠加之下，上海二手房市场持续活跃，根据易居研究院智库中心数据，2020年9月，上海市二手房成交量由第一季度的月均1万出头增长到3万余套。而2019年同期，这一数字仅在2万出头，同比增长近45%。与此同时，上海全市每平方米的成交均价也同比增加近4000元。
留学生归国需求几何
成交量的攀升在推涨房价的同时也带来了更多焦虑情绪。2020年四季度，更多手持房票犹豫不定的刚需客和投资者们纷纷跑步入场。
11月完成网签的徐祥认为自己赶上了“末班车”，徐祥2018年归国后来到上海找工作，2020年10月户口一到手他便迅速下手，看房、交定金、签合同在一个月内一气呵成。令徐祥没有想到的是，从11月份成交至今不到三个月，房子涨了100万。
2019年留学归国的严方因为还没达到落户规定的缴纳社保基数还未能拿到户口，原本他并不着急买房，“因为没户口所以急也没用”，严方心态很好，但是两个月他已经跑了两次公司人力资源部，希望能尽快解决户口问题。
跑步落户的背后是希望跑步上车，现在说不着急是不可能的，严方表示：“按照这个形势，不知道2021年2月份拿到户口后，还买不买得起房。”
2020年初，因为国外疫情形势选择从欧洲回国就业的何迅则没有那么幸运，按照社保基数规定，他最早也要在2021年下半年拿到户口。何迅说，“很多人都说受疫情影响大量留学人员回国，增加了上海的购房需求，但是实际上，除非上海本地人，2020年回来的留学生找工作和落户都需要时间，基本上无法对上海楼市的这一波上涨进行推动”。
投资客
上述知名中介的店员向经济观察网表示，自己所在店铺按照公司划分所维护的户数是3000户，2020年年中挂牌数量可以达到30余户，而现在仅剩下8、9户，还都是不诚心卖的。
相比于刚需青睐的相对偏远便宜的楼盘，市区新房和优质二手房则成为了投资客们的战场。
1月末的一天，前滩一家中介公司工作的小吕直到晚上11点才下班回家，从8点到11点，他一直忙于接电话和帮客户找房子。
“都是投资客。”小吕判断，因为新房摇号中签概率低，许多投资客已经等不及新盘了而是转投二手房。一位深圳来的投资客因在深圳已经没有购房名额了于是来到上海，其正在谈的一套位于黄浦区的江畔豪宅总价超过5000万，小吕了解的情况是，下半年，该投资客还会从亲友处得到两个购房名额，他到时候还要来买。而另一位投资客则是上海本地的，考虑投资浦东三林的房子。
王迪也告诉经济观察网，自己在买房时也接触到了不少投资客，一名从深圳来的投资客告诉王迪，深圳现在对炒房管的比较严格，经营贷也收紧了，而上海的房价相比之下仍然有空间。
谈到1月21日上海出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对需求与房价造成的影响，多名房屋中介表示，影响比较小，因为假离婚虽然存在，但占比并不高，新政仅阻拦了一小部分“擦边球”，市场需求没有受到明显的影响，一些房屋满5年的业主甚至觉得自己有了更大的比较优势而借机提价。“倒是许多客户觉得新政来了，价格会降，但是没有任何一个业主降价了。”小吕说。
（应受访者要求，文中受访者均为化名）